问答题
B市A有限公司于2008年9月1日以20800万元在本市购买了一栋写字楼，总建筑面积为25000m2，占用土地面积12000m2，该写字楼除15000m2自用办公外，其余部分用于出租。2010年9月1日，A公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估，并委托B市某土地评估机构进行评估，评估机构接到评估业务后，委派评估师王某进行评估工作，王某进入现场进行调查，经调查确定，该写字楼所占土地为2006年9月1日取得的国有出让土地权，出让年期为50年，写字楼于2007年9月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2500元，房屋耐用年限为70年，残值率为3%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米55元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类建筑物的建筑造价为每平方米3000元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2010年9月1日的单位面积地价和总地价。
【正确答案】(1)计算房地年总收益
由于采用客观租金计算，因此写字楼自用部分也应计算收益，房地建筑面积月租金=55+5=60(元/m2)。
房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)=60×12×25000×(1-10%)=16200000(元)=1620(万元)。
(2)计算房地年总费用
年营业税=房地年总收益×5%=1620×5%=81(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金×3%=60×12×25000×3%=540000(元)=54(万元)
年维修费=重置价×2%=3000×25000×2%=1500000(元)=150(万元)
年保险费=重置价×0.2%=3000×25000×0.2%=150000(元)=15(万元)
年房产税=原造价×70%×1.2%=2500×25000×70%×1.2%=525000(元)=52.5(万元)(备注：这里取原造价，即2500元/m2)
房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)/49
=(3000-0)/49×25000
=1530600(元)
=153.06(万元)
因此：房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=81+54+150+15+52.5+153.06
=505.56(万元)
(3)房地年纯收益=总收益-总费用
=1620-505.56
=1114.44(万元)
(4)计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期
=3000×25000-1530600×3
=74999500(元)
=7499.95(万元)
(5)计算房屋年纯收益
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=7499.95×8%
=600(万元)
(6)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
=1114.44-600
=514.44(万元)
(7)计算2010年9月1日的土地使用权价格
土地使用权价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)土地收益年期]
=514.44/6%×[1-1/(1+6%)46]
≈7986.36(万元)
则单位面积地价=79863600/12000
=6655.3(元/m2)
该土地于2010年9月1日的单位面积地价为6655.3元/m2；总地价为7986.36万元。
【答案解析】