问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
土地估价技术报告(Ⅰ)
第一部分 总 述
一、估价项目名称
为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(××市)
二、委托估价方
××公司破产清算组
三、受托估价方
××土地咨询评估有限责任公司
四、估价目的
该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
1．《中华人民共和国土地管理法》；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3．《中华人民共和国企业破产法(试行)》；
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号)；
6．《国土资源部关于严格按国家标准实施(城镇土地分等定级规程>和(城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195号)。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件；
3．××市土地利用总体规划；
4．××市2002年国民经济和社会发展统计公报；
5．××市城区土地定级与基准地价更新成果。
(三)有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。
(四)其他资料
1．委托方提供的有关资料；
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价日期
2003年7月2日至2003年7月21日
七、估价基准日
2003年7月20日
八、价格定义
本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通信、通路)，红线内“六通一平”(即通上水、通下水、通电、通信、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通信、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。
九、估价结果
××公司破产清算组委托评估的9542.95m²的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/米²。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表(略)。
十、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通信、通路)及宗地红线内场地平整。
2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。
6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
(二)本报告使用的限制条件
1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。
2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。
3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。
(三)需要特殊说明的事项
1．本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。
2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的国有土地使用证(××号)所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证(××号)为准。
3．技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。
4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。
5．报告复印件无效，报告缺页无效。
十一、土地估价师签字
姓名 估价师资格证书号 估价师签字
×× ××××× ××
×× ××××× ××
十二、土地估价机构(机构公章)
2003年7月21日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况。
委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为×x号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m²，其四至状况为东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据××市城区土地定级与基准地价更新成果，估价对象处于三级地。
2．土地权利状况。
估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日(××号)《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3．建筑物和地上附着物状况。
勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m²，容积率为1.5。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。
(三)个别因素
估价对象位于××市××路，用地面积为9542.65m²。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧I临××路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、通下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排人市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m²，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分 土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)。
1．替代原则。
2．预期收益原则。
3．需求与供给原则。
4．变动原则。
5．综合分析原则。
6．多种方法相结合的原则。
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估宗地位于××路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
(二)估价过程
1．基准地价系数修正法。
(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。
(2)××市城区土地定级与基准地价更新测算区范围是××，面积××km。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该××市城区土地定级与基准地价更新于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。
(3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上、通下水、通电、通路、通电信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：
P_i=P(1+k)ytk_ijf
式中 P_i——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K、y、t、k_ij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。
估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/米²。
(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
①在评估中，根据“××市城区土地定级与基准地价更新”及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。
②根据“××市城区土地定级与基准地价更新”，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表(略)。
(5)确定宗地地价评估的修正系数K。
K=∑K_i i(1，2，3，…，n)
式中 K——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)；
K_i——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)；
n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。
(6)确定土地使用年期修正系y。
y=[1-(1+r)^m]/[1-(1+r)ⁿ]
式中y——宗地使用年期修正系数；
m——待估宗地设定使用年期；
n——基准地价内涵确定的土地使用年期；
r——土地还原率，9%。
经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622。
(7)确定期日修正系数t。
根据调查分析和测算，2002年1月1日至2003年6月20日，××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。
(8)确定容积率修正系数。
根据“××市城区土地定级与基准地价更新”成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。
(9)确定基础设施修正系数f。
根据“××市城区土地定级与基准地价更新”，基准地价所规定的基础设施条件为红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整。以红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)为基础，“四通”“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”“七通”分别依次增加供热、通煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表1)。

{{B}}表1 基础设施修正系数表{{/B}}
项目/条件	“三通一平”	“四通一平”	“五通一平”	“六通一平”	“七通一平”
修正系数	0.85	0.93	1.00	1.13	1.21

待估宗地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数f=1.00。
(10)计算估价对象宗地地价。
P=P₀(1+k)ytk_ijf=1380×(1+8.44%)×O.9622×1.108×0.95×1.0=1515.6(元/m²)
2．市场比较法。
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为(略)。
(1)比较实例选择。
选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：
①用途相同；
②交易类型相同；
③属于正常交易；
④区域及个别条件相近；
⑤统一价格基础。
本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格(具体条件略)。
(2)比较因素的选择。
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。
①交易时间：确定地价指数。
②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度(距火车站距离、距汽车站距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。
④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。
(3)比较因素条件说明。
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。

表2 {{B}}估价对象与比较实例的比较因素条件表{{/B}} 基础情况 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商住 土地级别 商业三级 商业三级 商业三级 商业三级 交易价格/(元/米2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 40 40 40 价格类型 破产清算 出让 出让 出让 区 域 因 素 商服繁华度 距商服中心约 4240m，距农贸市场 1680m，繁华度一般 距商服中心约 3420m，距农贸市场 1320m，繁华度较高 距商服中心约 3462m，距农贸市场 1000m，繁华度较高 距商服中心约 3462m，距农贸市场 1000m，繁华度较高 交 通 条 件 道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 距公交车站 距离/m 210 300 400 200 对外交通便 利度 距客运火车站 5320m，距汽车站 5360m 距客运火车站 4600m，距汽车站 4800m 距客运火车站 3900m，距汽车站 4000m 距客运火车站 3900m，距汽车站 4000m 基础设施状况 宗地红线外“五通” 红线内场地平整 宗地红线外“五通” 红线内场地平整 宗地红线外“六通” 红线内场地平整 宗地红线外“六通” 红线内场地平整 环境优劣度 无明显大气、噪 声、水污染 无明显大气、噪 声、水污染 无明显大气、噪 声、水污染 无明显大气、噪 声、水污染 个 别 因 素 宗地面积/m2 宗地形状 9542.95 不规则 8548.8 矩形 2964.2 较规则 7230.5002 矩形 容积率 1.5 1.03 2.05 1.94 临街状况 十字交叉 一面临街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前规划限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制

(4)编制比较因素条件指数表。
根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下：
①待估宗地与3个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
②编制地价指数表。
根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6%。将2002年1月1日的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。

{{B}}表3 ××市商业用地地价指数表{{/B}}
时 间	2002.1.1	2002.11.23	2003.3.8	2003.5.17	2003.7.20
地价指数	100	106	108.4	109.6	110.0

③确定基础设施修正指数。
根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例1、实例2、实例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。
④区域因素。
(a)商服繁华度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场距离小于375m，商服繁华度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场距离大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场距离大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场距离大于1125m小于1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场距离大于1500m，商服繁华度低5个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。
(b)道路类型，分为紧临混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道及混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。
(c)距公交站点距离，分为小于50m，大于50m小于100m，大于100m小于150m，大于150m小于200m，大于200m小于500m 5个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。
(d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300m小于3440m、距汽车站大于1700m小于2920m，距火车站大于3440m小于4580m、距汽车站大于2920m小于4140m，距火车站大于4580m小于5720m、距汽车站大于4140m小于5360m，距火车站大于5720m小于6860m、距汽车站大于5360m小于6480m，距火车站大于6860m、距汽车站大于6480m5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。
⑤个别因素。
(a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5%；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响5种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。
(b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。
(c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路5个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。

表4 比较因素条件指数表 比较因素 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易价格/(元/米2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 100 100 100 100 交易使用年限/年 100 100 100 100 价格类型 100 100 100 100 商服繁华度 100 101 101 101 区域交通 交通条件 道路类型 100 100 100 100 距公交车站距离 100 100 100 100 对外交通便利度 100 100 99 101 基础设施状况 100 100 113 100 个 别 因 素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积、宗地形状 100 102 100.5 99.5 容积率 100 97.65 102.75 102.2 临街状况 100 100 100 100 地形 100 100 100 100 目前是规划限制 100 100 100 100

(5)编制因素比较修正系数表。
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表5。

表5 因素比较修正系数 比较因素 实例1 实例2 实例3 交易价格/(元/米2) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易使用年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区 域 交 通 商服繁华度 100/101 100/101 100/101 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/100 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100 对外交通便利度 100/100 99/100 101/100 基础设施状况 100/100 100/113 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 宗地面积、宗地形状 100/102 100/100.5 100/99.5 容积率 100/97.65 100/102.75 100/102.2 临街状况 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前是规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价/(元/米2) 1718.6 1511.2 1596.3 市场比较法最终价格 1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/米2)

三、地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格(见表6)。

{{B}}表6 基准地价系数修正法{{/B}}
基准地价系数修正法/(元/米2)	市场比较法/(元/米2)	估价结果/(元/米2)	估价结果取值说明
1515.6	1603.2	1559	取简单算术平均值

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为2003年7月20日的土地使用权价格如下所示。
单位面积地价：1559元/米²。
评估土地总地价：1487.75万元。
注：货币种类为人民币。

一、估价原则
1．合法原则。
合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。
2．公正原则。
公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。
3．最高最佳使用原则。
委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。
4．替代原则。
委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。
5．估价时点原则。
必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。
二、估价方法与估价过程
1．估价方法。
根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)。
2．估价过程。
(1)计算房屋重置价。
所评估房屋为一栋4层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。

{{B}}表7 ××市各类房屋重置价格表{{/B}}
结构种类	房屋重置价/(元/米2)	耐用年限/年	残值率
框架结构	700～1400	60～80	0

则房屋重置价为：14320×1100=15752000(元)
(2)计算房屋折旧。
年折旧额：15752000×(1-2%)/60=257283(元)
折旧总额：257283×18=4631094(元)
(3)计算房屋现值。
房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=11120906(元)=1112.09(万元)。
评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元

附件一：××省××市中级人民法院民事裁定书(××号)复印件。
附件二：国有土地使用证(××号)复印件。
附件三：土地评估机构注册证书复印件。
附件四：土地估价师身份证复印件。