问答题
[背景材料]
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：
1．该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元，多层每平方米建筑面积2900元，预计建设的第一年末销房串为10%，第二年末销房率为50%，第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
2．该项目单位建筑面积总投资为2187.5元，其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。[问题一]
若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?
[问题三]
在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?
某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积16万m2，其中高层4万m2，多层12万m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：
1．该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积3800元，多层每平方米建筑面积2900元，预计建设的第一年末销房串为10%，第二年末销房率为50%，第三年末销房率为40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。
2．该项目单位建筑面积总投资为2187.5元，其中建设期初需投资5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。[问题一]
若该房地产开发公司的内部基准收益率为15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?
[问题二]
若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?
[问题三]
在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?
【正确答案】
【答案解析】[问题一]
解：该房地产开发公司的总售房收入为：
3800×4+2900×12=50000(万元)
其中：第一年末的售房收入为：50000×10%=50印(万元)
第二年末的售房收入为：50000×50%=25000(万元)
第三年末的售房收入为：50000×40%=20000(万元)
该房地产开发公司的总现金支出为：2187.5×16=35000(万元)
第一年初的现金支出为：5000万元
第一年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2=14000(万元)
第二年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(万元)
所以该项目的现金流量图如图1-1。
NPV(15%)=-5000-9000(P/F，15%，1)+9000(P/F，15%，2)+20000(P/F，15%，3)
=7129.53(万元)
因为NPV(15%) ＞0
所以该项目是可行的。
[问题二]
解：该项目的现金流量图如图1-2。
NPV(1596)=-5000-9000(P/F，15%，1)-6000(P/F，15%，2)
+20000(P/F，15%，3)+15000(P/F，15%，4)=4363.67(万元)
因为NPV(15%)＞0
所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。
[问题三]
解：设售房总收入为X，由题意得：
NPV(15%) =-5000+110%X-14000](P/F，15%，1)
+ [20%X-16000] (P/F，15%，2) +40%X•(P/F，15%，3)
+30%X•(P/F，15%，4)=0(万元)
简化得： 0.67272X=29272.21
X=43513.22(万元)
平均售价的最低价为：43513.22÷16=2719.58(元/m2)。
解：该房地产开发公司的总售房收入为：
3800×4+2900×12=50000(万元)
其中：第一年末的售房收入为：50000×10%=50印(万元)
第二年末的售房收入为：50000×50%=25000(万元)
第三年末的售房收入为：50000×40%=20000(万元)
该房地产开发公司的总现金支出为：2187.5×16=35000(万元)
第一年初的现金支出为：5000万元
第一年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2=14000(万元)
第二年末的现金支出为：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(万元)
所以该项目的现金流量图如图1-1。
NPV(15%)=-5000-9000(P/F，15%，1)+9000(P/F，15%，2)+20000(P/F，15%，3)
=7129.53(万元)
因为NPV(15%) ＞0
所以该项目是可行的。
[问题二]
解：该项目的现金流量图如图1-2。
NPV(1596)=-5000-9000(P/F，15%，1)-6000(P/F，15%，2)
+20000(P/F，15%，3)+15000(P/F，15%，4)=4363.67(万元)
因为NPV(15%)＞0
所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。
[问题三]
解：设售房总收入为X，由题意得：
NPV(15%) =-5000+110%X-14000](P/F，15%，1)
+ [20%X-16000] (P/F，15%，2) +40%X•(P/F，15%，3)
+30%X•(P/F，15%，4)=0(万元)
简化得： 0.67272X=29272.21
X=43513.22(万元)
平均售价的最低价为：43513.22÷16=2719.58(元/m2)。