问答题 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
项目
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
成交价格/(元/m2)
5100
5800
5200
5300
5000
成交日期
2002.11.30
2003.6.30
2003.1.31
2001.7.31
2003.5.3l
交易情况
+2%
+21%
0
0
-3%
区位状况
0
-3%
+3%
+1%
0
房地产状况
权益状况
-2%
0
+2%
-1%
-1%
交易实物
-4%
-5%
-2%
+2%
+1%
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
【正确答案】
【答案解析】(1) 此题首先应确定采用3个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如5个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等，在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为A、C、E三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是D交易实例成交日期较早，在2001年7月；而交易实例B的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了A、C、E作为可比实例。
(2) 以市场法求取某住宅的价格(单价)。
①建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为5100、5200、5000。
②交易情况修正：可比实例A正常市场价格=可比实例A成交价格×交易情况修正系数=(元/m2)
可比实例C交易情况正常，即可比实例C正常市场价格为5200元/m2，可比实例E正常市场价格=可比实例E成交价格×交易情况修正系数=(元/m2)。
③交易日期调整：可比实例A在估价时点时的价格=5100×101%×101%X 101%×101%=5307(元/m2)。
可比实例C在估价时点时的价格=5200×101%×101%×101%×101=5411(元/m2)。
可比实例E在估价时点时的价格=5000×101%×101%×101%=5151.5(元/m2)。
④房地产状况调整：可比实例A在估价对象房地产状况下的价格一可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数

可比实例C在估价对象房地产状况下的价格

可比实例E在估价对象房地产状况下的价格=
⑤可比实例A比准价格
可比实例C比准价格
可比实例E比准价格
⑥估价对象住宅2003年8月31日的正常单价为：
(5309.18+5357.54+5310.82)×=5325.85(元/m2)
经市场法评估，该住宅楼在估价时点(2003.8.31)的正常单价为5325.85元/m2建筑面积。