问答题
D省G市有一块3km
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的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m
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：可出让土地面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方千米3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利息率为10%，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
【正确答案】
【答案解析】1．适用的公式
生地价格=熟地价格-土地开发费-专业费用-利息-转让税费-利润
2．计算步骤
(1)选择计算方法，用于剩余法。
(2)开发总价值=1200×3000000×70%=252000(万元)
(3)总开发费用=350×3000000=105000(万元)
(4)专业费用=105000×3%=3150(万元)
(5)总投资利息=生地总价×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5-1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地总价×0.21+11635.08+1583.60
(6)转让税费=252000×6.5%=16380(万元)
(7)开发总利润=(生地总价+105000+3150)×20%=生地总价×0.2+21630
(8)生地总价=252000-105000-3150-(生地总价×0.21+11635.08+1583.60)-16380-(生地总价×0.2+21630)
生地总价=(252000-105000-3150-11635.08-1583.60-16380-21630)÷(1+0.21+0.2)=92621.32÷1.41=65688.88(万元)
单位地价=65688.88÷3000 000=218.96(元/m2)