问答题 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料表 名称 数值 名称 数值 总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/m2 可出租建筑面积 22000m2 房屋耐用年限 50年 设备用房建筑面积 2500m2 房屋维修费率(年) 房屋重置价格的2% 管理用房建筑面积 500m2 月物业管理费 5元/m2 营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 按租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理费用率(含保险费、租赁费用) 租金的3% 可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费) 50元/m2

估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
年有效毛收入=22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1．年维修费用
年维修费用=25000×2000×2%=1000000(元)
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50×12
=692040(元)
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=13068000-2417314=10650686(元)
(四)估价结果