问答题 某写字楼坐落于××市××大街，该用地原为危改小区，2005年8月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
(1)红线内占地面积：3199m²。
(2)建筑面积：14300m²
其中：地下1层1280m²，车位5个，设备间240m²。
地上1层1280m²，其中餐饮娱乐等使用面积875m²。
地上2～12层10780m²，其中写字楼出租单元使用面积7793m²。
(3)容积率4.47，地上容积率为3.77。
(4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分75%，出租率：写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。管理费占总收益的1.5%，维修费占总收益的2.5%，房产税占总收益的12%，设备使用费占总收益的7%，税金占5.75%，营业税及附加占总收益的5%，当地同类投资资本化率为13.8%。
采用收益法估价部分计算如下：
1．年总收益
写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元
餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元
车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元
年总收益总计2140万元
2．年总成本费用及税金
成本及运营费用=2140×28%=599.2万元
营业税及附加=2140×5%=107万元
3．估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元
4．计算收益价格
V=a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=1433.8/13.8×[1-1/(1/(13.8%)⁴⁸]=10369万元