问答题
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
【正确答案】
【答案解析】解：
(1)计算未来3年的净利益。
1)未来第一年的净收益(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元
2)未来第二年的净收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元
3)未来第三年的净收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92万元
(2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
A=
=0.3951×(53.50+55.15+40.86)
=0.3951×149.51
=59.07万元
(3)计算收益价格。
=0.3951×(53.50+55.15+40.86)
=0.3951×149.51
=59.07万元
(3)计算收益价格。