问答题 估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m²，总建筑面积52000m²；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。
估价要求：需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。
估价过程：
(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：

(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m²，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。
②月租金平均为35元/m²(净使用面积)。
③出租率年平均为90%。
④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。
(3)测算年有效毛收入：
年有效毛收入=31200m²×35元/m²×12×60%
=786.24万元
(4)测算年运营费用：
①经常费：
年经常费=(10×12)万元
=120.00万元
②房产税：
年房产税=786.24万元×12%
=94.35万元
③其他税费：
年其他税费=786.24万元×6%
=47.17万元
④年运营费用：
年运营费用=①+②+③
=(120.00+94.35+47.17)万元
=261.52万元
(5)计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用
=(786.24-261.52)万元
=524.72万元
(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
(7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：

上述公式中的收益期限n等于40年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此