非真实性条件假设，是评估师所做的与其在评估基准日所知事实和真实情况相反的假定说明。具体地讲，非真实性条件假设所设定的评估对象物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中使用数据的真实性与评估师在评估基准日已知的实际情况相背。非真实性条件是人们为了评估分析方便所做的假设。
在资产评估实践中经常会遇到某些评估对象，其在评估基准日的状态和利用程度与其客观价值有着巨大的差异。例如，评估基准日处于待开发状态的规划商业用地评估对象，如果就按评估基准日评估对象待开发的状况进行评估，将会大大低估评估对象的客观价值。从某种意义上讲，很多情况下土地都是一种在制品或半成品，如果不将土地这种在制品或半成品加工成产成品，土地的内在价值就无从体现。基于这样的认识和思维方式，在资产评估中经常采用非真实性条件假设，将评估基准日待开发的土地假设为完成开发了的房地产。尽管这个假设的情况是非真实的，但这种假设符合土地资产作为资产发挥作用的常识，只要披露充分并不一定造成客户的误解。