案例分析题

某城市需要出让一块土地为 H， 现在收集到与待估地块相似的 7 宗土地的交易资料， 条件如表 2。 根据调查2012 年 4 月以来地价呈现出上涨趋势， 其地价指数和容积率修正指数如表 3 和表 4。

表2  评估对象和评估案例交易价格及用地条件

地块 交易价格（元/m2） 交易时间 容积率 位置比较 形状比较 其他区域因素比较 其他个别因素比较
A 580 2012. 4 1.3 0 －5% 0 0
B 620 2012. 8  1.2  ＋3% 0 0 －4%
C 660 2012. 8  1.4  0 －2% 0 0
D 700 2012. 12  1.4  0 0 －3% 0
E 680 2012. 12 1.3 0 0 ＋3%  0
F 730 2013. 4 1.2 ＋2%  0 －5%  0
G 740 2013. 4 1.3 0 0 0 －3%
H   2013. 4  1.0 0 0 0 0

表3  某城市地价指数变化

时间 2012. 4  2012. 8  2012. 12 2013. 4
地价指数 100 112 124 136

表4  容积率修正指数

容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
修正指数 100 105 110 115 120

问题：

试采用市场比较法计算该地块在 2013 年 4 月的出让地价。

【正确答案】

（1） 题中已经给出地价指数以及容积率修正指数， 则先计算其他因素对地价的修正。 按条件以待估宗地的条件为标准， 因素条件指数计为 100， 则表中数字为正， 表示比较案例条件比待估土地条件好， 其条件指数大于 100； 表中数字为负的， 表示比较案例的因素条件指数小于 100。
（2） 计算各案例修正后的价格

【答案解析】