甲开发商从政府土地管理部门拍卖取得一块商品房的建设用地使用权。后将该建设用地使用权转让给了乙开发商。为了开发楼盘，乙开发商从丙银行贷款，合同约定：从2010年到2015年共向丙银行贷款额度为5亿元，并用该建设用地使用权设置最高额抵押担保。双方签订了抵押合同，并进行了抵押登记。为了开发该批楼盘，乙开发商与丁城建公司签订了工程合同。丁城建公司为了承建该批楼盘，请戊公司进行设计，并签订了设计合同。丁城建公司租赁了戊公司的大型吊车10台(每台价值50万元)。为了担保，丁城建公司的租金支付，分别由庚、辛进行保证担保。在楼盘开发过程中，乙开发商为了资金回笼，在未取得预售许可证的情况下，与辰、巳签订商品房预售合同。乙开发商取得预售许可证后，因房价上涨，又将该两套房屋分别与午、未签订了房屋买卖合同，午办理了预告登记。因乙开发商不能向银行还款和不能向丁城建公司支付工程款而引起纠纷。请回答下列问题：
多选题
就甲与政府部门的合同、甲、乙之间的转让合同以及甲、乙建设用地使用权的取得。下列表述正确的是：( )
【正确答案】
B、D
【答案解析】解析：甲与政府部门所签订的合同为土地使用权出让合同。对于土地使用权出让合同依最高人民法院的解释《民事案件案由规定》(2011年)应为民事合同，A选项错误。建设用地使用权的取得应以记载于土地使用权登记簿为准，而非以签发建设用地使用权证时为准，B选项正确。乙与甲之间的合同为建设用地使用权转让合同，而非买卖合同，C选项错误。建设用地使用权的取得应办理登记，D选项正确。因此，本题正确选项为BD。
多选题
对于乙与丙之间的最高额抵押担保，下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A、C
【答案解析】解析：申银行取得对乙4亿元的债权，并取得该建设用地使用权的抵押权。丙银行对乙企业享有的最高额抵押担保债权在确定之前不得转让，D选项错误。丙银行将已经发生的部分债权转让给申银行，该债权自合同生效之日起发生转让效力，但依照《物权法》第204条的规定。申银行不能自动取得对于乙企业的建设用地使用权的3000万元的抵押权，故B选项错误。对于最高额抵押担保的债权合同是可以转让的，该转让应遵循合同转让规则。即取得合同相对人的同意。C选项正确。最高额抵押担保的债权在确定之后依法可以转让，该转让遵循债权转让的规则，也就是主权利转移，从权利转移。该债权转让自通知债务人，对债务人发生效力，故A选项正确。因此，本题正确选项为AC。
多选题
对于乙与丁所签的工程合同及丁与戊签订的设计合同，下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A、B、C
【答案解析】解析：乙与丁所签的工程合同，依照《合同法》的规定应采用书面形式。工程合同的承包人应具有相应资质，否则合同无效，故AB选项正确。丁与戊所签订的设计合同无须取得乙的同意，但设计方案应取得乙同意。此点是设计合同与施工合同的区别。施工合同的承包人将工程分包给其他人必须取得发包人的同意。故D选项错误。戊的设计方案存在瑕疵，依据工程合同的原理。应由设计人和承包人负连带责任，当然承包人承担责任后可向设计人追偿。故C选项正确。本题正确选项为ABC。
多选题
对于丁与戊之间的租赁合同，下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A
【答案解析】解析：依据《合同法》第216条的规定，出租人不仅应交付合同约定的租赁物，而且应保证租赁物在整个租赁期间符合约定用途，故A选项正确。对于租赁合同维修义务没有约定的由出租人承担，承租人可要求出租人进行维修或者自己维修要求出租人承担维修费用。或者要求延长租期或减少租金，但无权要求解除合同，故B选项错误。对于承租人在订立合同时知道租赁物存在瑕疵仍然承租，租赁物危及人身安全的，承租人有权解除合同。如果仅是部分租赁物存在瑕疵危及人身安全，则不享有解除整个合同的权利，故C选项错误。对于正常使用租赁物消耗或者损坏的，其后果应由出租人承受，出租人不能要求承租人承担违约责任，故D选项错误。本题正确选项为A。
多选题
对于戊的租金债权担保，庚、辛所签保证合同及保证责任，下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A
【答案解析】解析：庚、辛作为租金债权的保证人因未约定各自的担保份额，应为共同连带保证，故A选项正确。对于超过诉讼时效的债权，保证人不以主债权诉讼时效已过进行抗辩，自愿承担保证责任后，无权向债务人追偿，故B选项错误。庚承担全部保证责任后，应首先向债务人丁追偿。对于债务人丁不能承担的部分，可要求连带保证人辛承担债务人丁不能清偿部分的一半的责任，故C选项错误。庚、辛为保证人，因未约定保证期间，保证期间为债权到期后6个月，而非两年(两年针对约定不明的)，故D选项错误。本题正确选项为A。
多选题
对于乙与辰、巳所签的商品房预售合同，下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A、C
【答案解析】解析：对于乙与辰、巳所签订的商品房预售合同，虽然乙在签订时未取得商品房预售许可证，但后取得了商品房预售许可证，依照《商品房买卖合同解释》第2条的规定，预售合同应为有效，B选项错误。商品房预售合同虽为预约，但具有独立性。因乙将该房卖给他人造成履行不能。故应向辰双倍返还定金，故A选项正确。因巳交付的是订金，不适用定金规则，但因乙构成违约，巳可要求乙返还订金并支付相应利息，故C选项正确。因预约具有独立性，乙违反商品房预售合同的行为构成违约行为，而非缔约过失行为。辰、巳可要求乙承担违约责任，而非缔约过失责任，故D选项错误。本题正确选项为AC。
多选题
因丙行使抵押权，丁行使优先受偿权而使午、未的房屋所有权的取得发生困难。下列表述正确的是：( )
【正确答案】
A、D
【答案解析】解析：午已进行了预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但本题中丙对该房屋享有的抵押权是在预告登记之前设立的。丁对该权利享有的优先受让权是法定权利，预告登记能否对抗该两种权利，学理上存在争议。但依照我国司法实践，在上述权利冲突中，应首先保护已支付了主要款项的购房人的权利，其次保护承包人的优先受让权，最后保护抵押权人的抵押权。A选项应为正确。未没有进行预告登记，其不能取得房屋所有权，不能要求乙双倍返还购房款并支付利息。依照《商品房买卖合同解释》第8、9条的规定，要求开发商双倍返还已付房款并支付利息是针对开发商存在欺诈的情况。本题中，未不能取得房屋所有权，不是因为开发商存在欺诈，而是因为丙行使抵押权、丁行使优先权造成的，故B选项错误。丙的抵押权不及于所建楼盘，因为丙设立抵押权时该楼盘尚未建设，故C选项错误。丁的优先受偿权是针对所建工程，故D选项正确。本题正确选项为AD。