某宗拟出让的熟地面积为10000m
2
，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元／m
2
，专业费用为建筑安装工程费的6％，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3％，上述三项费用第一年投入60％，第二年投入40％，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元／m
2
，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元／m
2
，精装修公寓售价为10000元／m
2
。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设备费用为200元／m
2
；设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10％。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4％，折现率为12％。
问题：
请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
【正确答案】正确答案：据题意，运用假设开发法中的动态分析法计算。地价一开发完成后价值一后续必要支出及应得利润 (1)当项目建成毛坯房情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=8000元／m
2
×5万m
2
=4亿元 2)销售税费=4亿元×6％=2400万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元／m
2
×5万m
2
×(1+6％)×(1+3％)=6004．9万元 ②销售费用=4亿元×3％=1200万元 4)设地价为x万元，则取得税费=4％x
得：x=22653．32万元 (2)当项目建成精装修公寓情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=10000元／m
2
×5万m
2
=5亿元 2)销售税费：5亿元×6％=3000万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元／m
2
×5万m
2
×(1+6％)×(1+3％)=6004．9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元／m
2
×5万m
2
=4000万元 ③销售费用=5亿元×3％=1500万元 4)设地价为x万元，则取得税费=4％x
得：x=24722．14万元 (3)当项目建成宾馆情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=
=49570万元 2)销售锐费=49570万元×6％=2974．2万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100 元／m
2
×5万m
2
×(1+6％)×(1+3％)=6004．9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元／m
2
×5万m
2
=4000万元 ③购置设施设备费用=200元／m
2
×5万m
2
=1000万元 ④销售费用=49570万元×3％=1487．1万元 4)设地价为x万元，则取得税费=4％x
得：x=22653．32万元 (2)当项目建成精装修公寓情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=10000元／m
2
×5万m
2
=5亿元 2)销售税费：5亿元×6％=3000万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100元／m
2
×5万m
2
×(1+6％)×(1+3％)=6004．9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元／m
2
×5万m
2
=4000万元 ③销售费用=5亿元×3％=1500万元 4)设地价为x万元，则取得税费=4％x
得：x=24722．14万元 (3)当项目建成宾馆情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=
=49570万元 2)销售锐费=49570万元×6％=2974．2万元 3)续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费=1100 元／m
2
×5万m
2
×(1+6％)×(1+3％)=6004．9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等=800元／m
2
×5万m
2
=4000万元 ③购置设施设备费用=200元／m
2
×5万m
2
=1000万元 ④销售费用=49570万元×3％=1487．1万元 4)设地价为x万元，则取得税费=4％x
【答案解析】