问答题 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-
投资利润-销售税额及销售费用
1．预计开发完成后房地产价格
由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。
(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900～3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
1)市场比较法可比案例：
①××苑：均价3080元/m²，××路、××路。
②××花园：均价3150元/m²，××路××弄。
③××花园：均价3050元/m²，××路××号。

{{B}}因素条件说明表{{/B}}
可比实例		委估房地产	实例A	实例B	实例C
项目名称		××路以东、 ××路以北	××苑， ××路、××路	××花园， ××路××弄	××花园， ××路××号
单价(元/m2)			3080	3150	3050
交易日期		2003.1	2002.9	2002.9	2002.5
交易情况		正常	报价	报价	报价
价格类型			市场均价	市场均价	市场均价
区 域 因 素	交通条件	一般	一般	一般	一般
	商业服务 配套情况	一般	一般	一般	一般
	公共设施	较好	较好	较好	较好
	环境质量	一般	一般	一般	一般

2)修正系数及说明： 可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况(见《××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表》)，分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见下表。

{{B}}比较因素修正指数表{{/B}}
可比实例		A	B	C
单价(元/m2)		3080	3150	3050
交易日期修正指数		102/100	102/100	104/100
交易情况修正		100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	交通条件	+1%	+1%	+1%
	商业服务配套情况	+1%	+1%	+1%
	公共设施	+1%	+1%	+1%
	环境质量	0%	0%	0%
	小计	100/103	100/103	100/103
修正价格(元/m2)		3050	3119	3080
权重值		1/3	1/3	1/3
比准单价(元/m2)		3083

3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m²。 (2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头如下图，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在××区××环地区历年平均售价和价格增长幅度见下表。

{{B}}××区×环地区住宅预售价格及增长幅度表{{/B}}
年份	2000年	2001年	2002年
平均售价(元/m2)	2687	2737	2925
环比价格指数	100	101.9	106.9

资料摘自2003年《上海市房地产市场》。