某房地产开发项目的占地面积为9000㎡，总建筑面积60000㎡，其中住宅40000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房10000㎡，地下车位300个（10000㎡）。项目建设期为3年，总投资额为40000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占40%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金10000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13000万元，其中6000万元为自有资金，第三年投入资金17000万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为8000万元、13000万元、23000万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为80%，租金为3500元/㎡•年，运营成本为租金收入的25%，收益期限为40年，在收益期限到期时，服务用房的残值为35万元。假设投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值
1．求借款计划和还款计划：
（1）借款计划：
第2年初借款：13000－6000＝7000（万元）
第3年初借款：17000－8000＝9000（万元）
（2）还款计划：
第4年初应还款：7000×（1＋10%）2＋9000×（1＋10%）＝18370（万元），还款13000万元
第5年初应还款：（18370－13000）×（1＋10%）＝5907（万元），还款5907万元
2．求现金流量
（1）第4年末～44年末的年租金收入：3500×10000×80%＝2800（万元）
（2）第4年末～44年末的年运营成本：2800×25%＝700（万元）
（3）列出现金流量表（单位：万元）
| 年份 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5～43 | 44 |
| 现金流入 | |||||||
| 租售收入 | 8000 | 13000 | 23000 | 2800 | 2800 | ||
| 净残值 | 35 | ||||||
| 借款 | 7000 | 9000 | |||||
| 现金流出 | |||||||
| 全部投资 | －10000 | －13000 | －17000 | ||||
| 自有资金投入 | －10000 | －13000 | |||||
| 运营成本 | －700 | －700 | |||||
| 还本付息 | －13000 | －5907 | |||||
| 全部投资净现金流量 | －10000 | －13000 | －9000 | 13000 | 23000 | 2100 | 2135 |
| 自有资金净现金流量 | －10000 | －6000 | 17000 | 0 | 17093 | 2100 | 2135 |
3．求项目全投资内部收益率
当i1＝15%时
＝－10000－11304．35－6805．29＋8547．71＋13150．32＋7970．18＋4．56＝1563．13（万元）
当i2＝16%时，
＝－10000－11206．90－6688．47＋8328．55＋12702．70＋7226．62＋3．11＝365．61（万元）
当i3＝17%时，
＝－10000－11111．11－6574．62＋8116．82＋12273．95＋6577．70＋2．13＝－715．13（万元）
因此，FIRR＝16%＋
＝16．34%
（或者：FIRR＝15%＋
＝16．37%）
4．求自有资金财务净现值
1．一定要画现金流量图，直观清晰不容易出错。
2．表中现金流出中的“全部投资”、“自有资金投入”、“运营成本”、“还本付息”数值前可以加“-”号也可以不加。
3．这是一个开发项目完成后持有出租收益的情形，本题中应明确一下自有资金投资目标收益率25%为服务用房在40年收益期内的收益率，因为持有期获得租金收益的风险与开发完成后出售的风险是不一样，因此在开发投资阶段的自有资金投资目标收益率与服务用房在收益阶段的收益率不应相等。