问答题某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

问答题抵押价格估价提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，估价过程中应注意哪些问题?

【正确答案】①分析市场变现能力；②进行风险提示，包括预期风险、变现风险和抵押期间的耗损；③采取谨慎原则；④测算成本构成。

【答案解析】

问答题若待估土地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?

【正确答案】①年限的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体用地土地使用权；③特殊说明中应注明：某企业将待估土地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估土地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。

【答案解析】

问答题对该土地进行估价时，可选择哪两种方法?简述所用方法的基本程序。

【正确答案】可选择市场比较法和成本逼近法。
1)市场比较法估价程序
搜集交易资料；选取比较交易案例；建立可比基准；进行交易情况修正、交易基准日、区域因素、个别因素、土地使用年限、容积率等修正；求取比准价格。
2)成本法估价程序
(1)搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。
(2)搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
(3)搜集待估土地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。
(4)搜集利息率，计算投资利息D。
(5)搜集投资利润率，计算投资利润E。
(6)搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。
(7)搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)^{土地使用年限}]计算土地价格。

【答案解析】

问答题若待估土地为划拨土地，请简述估价的技术路线。

【正确答案】可采用市场比较法和成本逼近法，估算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。

【答案解析】

问答题抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖估价的特点有哪些?简述技术路线。

【正确答案】特点：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等，分别求出价格，进行综合确定一个价格。再进行交易方式修正，对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平做出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果进行调整。

【答案解析】