问答题
甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
【正确答案】解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。
2．[解题步骤]
(1)计算房地年总收益
50×950×12=570000.00(元)
(2)计算年总费用
①年管理费=50×950×12×5%=28500.00(元)
②年维修费=1600×950×2%=30400.00(元)
③年保险费=1600×950×0.2%=3040.00(元)
④年税金=35×950=33250.00(元)
⑤年折旧费=1600×950/(50-1)=31020.41(元)
⑥年总费用=年管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费
=28500.00+30400.00+3040.00+33250.00+31020.41
=126210.41(元)
(3)计算建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率
=(1600.00×950.00-31020.41×4)×8%
=111673.47(元)
(4)计算土地年纯收益
土地纯收益=房地年总收益-房地总费用-建筑物年纯收益
=570000.00-126210.00-111673.47
=332116.53(元)
(5)计算2009年6月的土地价格
土地总价格为
2．[解题步骤]
(1)计算房地年总收益
50×950×12=570000.00(元)
(2)计算年总费用
①年管理费=50×950×12×5%=28500.00(元)
②年维修费=1600×950×2%=30400.00(元)
③年保险费=1600×950×0.2%=3040.00(元)
④年税金=35×950=33250.00(元)
⑤年折旧费=1600×950/(50-1)=31020.41(元)
⑥年总费用=年管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费
=28500.00+30400.00+3040.00+33250.00+31020.41
=126210.41(元)
(3)计算建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率
=(1600.00×950.00-31020.41×4)×8%
=111673.47(元)
(4)计算土地年纯收益
土地纯收益=房地年总收益-房地总费用-建筑物年纯收益
=570000.00-126210.00-111673.47
=332116.53(元)
(5)计算2009年6月的土地价格
土地总价格为
【答案解析】