问答题
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
【正确答案】
【答案解析】(1)未来3年的净收益。
①未来第1年的净收益(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=58.32万元。
②未来第2年的净收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=65.2万元。
③未来第3年的净收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=52.92万元。
(2)A=9%×(1+9%)3/[(1+9%)3-1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3]万元=59.07万元。
(3)计算收益价格
①未来第1年的净收益(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=58.32万元。
②未来第2年的净收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=65.2万元。
③未来第3年的净收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=52.92万元。
(2)A=9%×(1+9%)3/[(1+9%)3-1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3]万元=59.07万元。
(3)计算收益价格