问答题
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
[请问]
问答题
你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
【正确答案】经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
【答案解析】
问答题
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
【正确答案】该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。
(3)拆迁入和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。
(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
【答案解析】
问答题
某酒店共20层，地下1层，是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价，其主要工作有哪些?
【正确答案】酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且具有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、不同档次、不同功能而区别对待。
【答案解析】
问答题
某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做?
【正确答案】先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况)、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为几个档次。估价人员综合考虑商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况)、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定各档次商铺租金的差额比率，便可根据其相互关系来分别测算各档次商铺的客观租金水平。
【答案解析】