问答题
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表2-4所示。
{{B}}表2-4{{/B}}
上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2005年7月1日至2006年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2006年11月1日则每月递减0.5%，而从 2006年11月1日至2007年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例。并估算该住宅楼2007年 8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均值)
{{B}}表2-4{{/B}}
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实例A |
实例B |
实例C |
实例D |
实例E | ||
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成交价格/(元/m2) |
8100 |
8800 |
8200 |
8300 |
8000 | |
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成交日期 |
2006.11.30 |
2007.6.31 |
2007.1.31 |
2005.7.31 |
2007.5.31 | |
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交易情况 |
+20% |
+21% |
0 |
0 |
-3% | |
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房地产状况 |
区位状况 |
0 |
-3% |
+3% |
+1% |
0 |
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权益状况 |
-2% |
0 |
+2% |
-1% |
-1% | |
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实物状况 |
-4% |
-5% |
-2% |
+2% |
+1% | |
【正确答案】
【答案解析】解
(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交日期与估价时点相隔一年以上，故实例 B、D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
(3)交易情况修正系数。
可比实例A＝100/(100+2)＝100/102
可比实例C＝100/100
可比实例E＝100/(100-3)＝100/97
(4)市场状况调整系数：
可比实例A＝(1+1%)4
可比实例C＝(1+1%)4
可比实例E＝(1+1%)3
⑤房地产状况修正系数：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有
可比实例A＝100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]＝100/98
可比实例C＝100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]＝100/101
可比实例E＝100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3]＝100/100
⑥计算比准价格：
(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交日期与估价时点相隔一年以上，故实例 B、D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
(3)交易情况修正系数。
可比实例A＝100/(100+2)＝100/102
可比实例C＝100/100
可比实例E＝100/(100-3)＝100/97
(4)市场状况调整系数：
可比实例A＝(1+1%)4
可比实例C＝(1+1%)4
可比实例E＝(1+1%)3
⑤房地产状况修正系数：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有
可比实例A＝100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]＝100/98
可比实例C＝100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]＝100/101
可比实例E＝100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3]＝100/100
⑥计算比准价格：