问答题
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m²)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下(见下表)。

估价对象估价结果一览表
		房屋坐落	房屋所有权证号	用途	面积/m2	评估单价 /(元/m2)	评估总价 /万元
假定未设立法 定优先受偿权 下的价值		××市××街××号	××字第××号	商业	339.29	14478.96	491.26
房地产估价师 知悉的法定优 先受偿款				工程款优先受偿权价值	/	0	0
				已抵押担保债权价值	/	0	0
				其他	/	0	0
				合计	/	0	0
抵押 价值	小写	/				14478.96	491.26
	大写	人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
备记：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优 先受偿款

一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1～2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4～5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1～3层为大面积玻璃窗，4～5层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第1层，建筑面积为339.29m²，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
(二)权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。
估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：(略)；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m²；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：(略)；地号：(略)；地类(用途)：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m²；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无他项权利限制。
(三)区位状况(略)
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年4月21日
六、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权利下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法(略)
十、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m²
十一、估价对象变现能力分析(略)
十二、估价人员(略)
十三、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日
十四、估价报告应用的有效期(略)
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)确定房地产市场价值
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：

式中，V为收益价格，A_i为相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益，Y为房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益。
1)租约期内房地产收益。
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见。

{{B}}租约期内年有效毛收入一览表{{/B}} (单位：元/m2)
时间	有效毛收入
2009—4—21～2010—4—20	50×12—600
2010—4—21～2011—4—20	55×12—660
2011—4—21～2012—4—20	60×12—720
2012—4—21～2013—4—20	60×12=720

其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
2)租约期外房地产收益。
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/m²。月(计算过程略)，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/m²·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/m²)。
(2)确定年运营费用。
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见下表。(计算过程略)
(3)确定年净收益。
计算公式：估价对象年净收益一年有效毛收入一年运营费用
则估价对象年净收益见下表。

{{B}}　　　　　　估价对象年净收益计算一览表{{/B}} 　　　(单位：元/m2)
时间	年有效 毛收入①	管理 费用②	维修 费③	保险 费④	税金⑤	年运营费用 =②+③+④+⑤	年收益⑦ ①-⑥
2009—4—21～ 2010—4—20	600	18	18	1.2	105.6	142.8	457.2
2010—4—21～ 2011—4—20	660	19.8	18	1.2	116.16	155.16	504.84
2011—4—21～ 2012—4—20	720	21.6	18	1.2	126.72	167.52	552.48
2012—4—2l～ 2013—4—20	720	21.6	18	1.2	126.72	167.52	552.48

(4)确定报酬率。
综合考虑，确定报酬率为7%。(计算过程略)
(5)确定估价对象收益价格。
估价对象收益价格为：