问答题
A企业在2009年通过国有土地出让取得一宗面积为18亩的使用权，并规划建设40000m
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综合大楼和20000m
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公寓，预计2年建成后即可全部售出。A企业在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商B。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6500元/m
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，公寓售价为5000元/m
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，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2500元/m
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，公寓为2200元/m
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，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为6%，开发利润为总售价的20%，销售税费为总售价的5.5%。根据以上条件，试计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
(2)经A、B双方协商，房地产开发商B准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%用作A企业地价的补偿，开发后的房地产销售税费由B统一支付，如不考虑A的前期投入和土地转让税费，试问A企业除可得到10000m
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综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
【正确答案】
【答案解析】公式：
地价=房地产的售价-建筑费及专业费-利息-开发利润-销售税费
1)房地产总售价=综合楼总售价+公寓总售价=6500×40000+5000×20000=360000000(元)=36000(万元)
2)建筑费=2500×40000=100000000(元)=10000(万元)
专业费=2200×20000=44000000(元)=4400(万元)
建筑费+专业费=10000+4400=144000000(元)=14400(万元)
3)计算投资利息
地价利息=地价×[(1+6%)
2
-1]=0.1236×地价
建筑费和专业费等利息=14400×40%×[(1+6%)
0.5
-1]+14400×60%×[(1+6%)
0.5
-1]=781.52(万元)
投资利息=0.1236×地价+781.52
4)开发利润=总售价×20%=36000×20%=7200(万元)
5)销售税费=总售价×5.5%=36000×5.5%=1980(万元)
6)地价=36000-14400-0.1236×地价-781.52-7200-1980
地价≈10358.21(万元)
7)18亩=18×666.67=12000m
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土地单价=10358.21/12000≈8631.84(元/m
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8)A企业应得的公寓面积
10000m
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综合楼价格=10000×6500×90%=58500000(元)=5850(万元)
A企业可分得的公寓价格=10358.21-5850=4508.21(万元)
则A企业可分得的公寓面积=45082100÷(5000×90%)≈10018.24(m
2
)