综合题
评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3／4，第2年投入的开发费占总开发费的1／4；银行基本建设贷款年利率为8％，土地开发的平均利润率为10％，增值税的征收率为5％，城市维护建设税税率为7％，教育费附加为增值税的3％，销售费用为开发后土地售价的3％。 要求： (1)本题应采用哪种方法核算土地的价值? (2)此种方法的适用范围主要是什么? (3)计算评估对象土地开发后的市场价值。
【正确答案】
(1)本题应采用成本法核算土地的价值。 (2)成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。 (3) ①计算土地取得成本。 土地取得成本=550×250=137 500(元) ②计算土地开发成本。 土地开发成本=550×300=165 000(元) ③计算投资利息。 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段投入，则： 土地取得费利息=137 500×[(1+8％)2一1]=22 880(元) 土地开发费利息=165 000×
×[(1+8％)1.5一1]+165 000×
【答案解析】