问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
一、估价项目名称
×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。
五、估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
1．《中华人民共和国土地管理法》。
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
5．《城镇土地估价规程》。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。
3．《×××土地利用总体规划>。
六、估价基准日
二００九年十月三十一日
七、估价日期
二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日
八、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
九、估价结果
×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：
单位地价：2413/m2
总地价：530.86万元
大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整
(货币种类为人民币，估价结果详见下表)
1．上述土地估价结果的限定条件。
(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。
(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。
①地面平整状况：地面平整。
②周围道路状况：南临×××路。
③供水状况：市自来水公司供给。
④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。
⑤供电状况：市政统一供电。
⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。
⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。
⑧供气状况：无。
(3)规划条件限制(略)。
(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。
2．其他需要说明的事项(无) 十、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)估价结果和估价报告的使用 1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。 2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 (三)需要说明的其他事项 1．技术报告由×××公司负责解释。 2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十一、土地估价师签字： 姓名 资格证书号 估价师签字 X×× ××××× (略) ××× ××××× (略) 十二、土地估价机构 二００一年七月三十一日
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)
1．替代原则
2．需求与供给原则
3．变动原则
4．综合分析原则
二、估价方法与估价过程
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。
1．市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
×××娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(××市)。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
该项评估是对×××娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。
五、估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
1．《中华人民共和国土地管理法》。
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
5．《城镇土地估价规程》。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1．×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
2．×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。
3．《×××土地利用总体规划>。
六、估价基准日
二００九年十月三十一日
七、估价日期
二００九年十月十八日至二００九年十月三十一日
八、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2009年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
九、估价结果
×××娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2009年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为：
单位地价：2413/m2
总地价：530.86万元
大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整
(货币种类为人民币，估价结果详见下表)
| 表10 土地估价结果一览表 估价机构：××评估公司估价报告编号：略 估价期日：二００九年十月三十一日 估价期日的土地使用权性质：划拨 | |||||||||||
| 估价期 日的土地 使用者 | 国有土地 使用证号 | 宗地 位置 | 估价期日 实际用途 | 估价设定 的用途 | 容积率 | 估价期日 实际开发 程度 | 估价设定 开发程度 | 土地使用 年限 | 面积/m2 | 单位面积 地价 /(元/m2) | 总地价 /万元 |
| ×××娱乐 有限公司 | 略 | ××路 | 商业 | 商业 | 2.64 | 红线外五 通红线内 六通一平 | 红线外五 通红线内 场地平整 | 40 | 2200 | 2413 | 530.86 |
(1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。
(2)基础设施条件。红线外五通(通路、电、上水、下水、信)，红线内场地平整。
①地面平整状况：地面平整。
②周围道路状况：南临×××路。
③供水状况：市自来水公司供给。
④排水状况：雨污分流，人市政排水管网。
⑤供电状况：市政统一供电。
⑥电讯状况：电信线路覆盖全区域。
⑦供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。
⑧供气状况：无。
(3)规划条件限制(略)。
(4)影响土地使用权价格的其他限定条件(无特殊限制)。
2．其他需要说明的事项(无) 十、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)估价结果和估价报告的使用 1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。 2．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 (三)需要说明的其他事项 1．技术报告由×××公司负责解释。 2．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 3．本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十一、土地估价师签字： 姓名 资格证书号 估价师签字 X×× ××××× (略) ××× ××××× (略) 十二、土地估价机构 二００一年七月三十一日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于×××路，其四至状况为：略，待估宗地为国有土地，×××娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：略，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。 2．土地权利状况 估价对象为国有土地，本次评估土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。 3．土地利用状况 勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。 1．区域概况 估价对象所处区域位于××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。 2．交通条件(略) 3．基础设施条件 估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。 (1)供水。市政自来水统一供给。 (2)排水。市政排水管网，雨污分流制。 (3)供电。市供电局统一供电。 (4)通信。通信线路覆盖区域。 (5)通路。路网密度适中，路况一般。 4．规划限制 按照××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。 (三)个别因素 1．单位介绍 ×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。 2．宗地情况介绍 该宗地位于××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件，该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1980年建造，砖混结构，楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。宗地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。 第三部分 土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)
1．替代原则
2．需求与供给原则
3．变动原则
4．综合分析原则
二、估价方法与估价过程
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。
1．市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法，市场比较法基本公式为：
【正确答案】
1．估价依据，缺少企业改制中划拨土地使用权管理的有关文件、估价依据过于笼统。
2．缺少土地权属材料。
3．估价规程缺版本号。
4．缺少估价人员实地勘察及调查资料。
5．地价定义中缺少宗地实际用途、实际开发程度、容积率及现状条件及规划条件描述。
6．估价结果一览表的土地权利限制中缺少他项权利描述。
7．需要特殊说明事项中缺少市场客观性，土地利用持续性的有关说明。
8．缺少有效期的说明。
9．缺少违规使用产生的法律责任的有关说明。
10．资料来源的说明，及各自对其真实性负责的有关说明。
11．缺少估价机构负责人签字一项。
12．登记状况中无宗地号、图号及土地级别说明。
13．区域因素中缺少商服繁华度、环境条件及公共设施条件描述。
14．个别因素中缺少临街宽度及深度说明。
15．原则中无预期收益原则。
16．缺少因素选择的说明。
17．缺少部分因素修正幅度的说明与分析。
18．实例2，土地级别与其他级别不同，未进行修正，未作出相应说明。
19．实例3，土地使用年期修正系数计算过程有误(反)，应为实例3土地年期系数/委估宗地土地年期系数。
20．实例1，基础设施为“六通一平”与委估“五通一平”不一致，未作修正。
21．实例1，容积率修正系数计算有误。
22．月租金水平为委托方提供的实际发生费用应为客观费用。
23．房屋折旧费用计算中耐用年期应为房屋可使用年期(80年建造)，不应为土地设定年期40年，应为50年。
24．土地还原利率与报告前边市场比较法中的土地还原利率不一致。
25．收益还原法中，求取土地价格时，未进行有限年期修正。
26．在最终地价确定中，采取的加权算术平均值，对各自权重取值未进行说明与分析。
27．缺少企业改制有关批准文件的复印件。
28．缺少《房屋所有权证》复印件。
29．缺少估价机构营业执照复印件及现状照片。
第一部分 总述
1．估价依据，缺少企业改制中划拨土地使用权管理的有关文件、估价依据过于笼统。
2．缺少土地权属材料。
3．估价规程缺版本号。
4．缺少估价人员实地勘察及调查资料。
5．地价定义中缺少宗地实际用途、实际开发程度、容积率及现状条件及规划条件描述。
6．估价结果一览表的土地权利限制中缺少他项权利描述。
7．需要特殊说明事项中缺少市场客观性，土地利用持续性的有关说明。
8．缺少有效期的说明。
9．缺少违规使用产生的法律责任的有关说明。
10．资料来源的说明，及各自对其真实性负责的有关说明。
11．缺少估价机构负责人签字一项。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
12．登记状况中无宗地号、图号及土地级别说明。
13．区域因素中缺少商服繁华度、环境条件及公共设施条件描述。
14．个别因素中缺少临街宽度及深度说明。
第三部分估价方法
15．原则中无预期收益原则。
16．缺少因素选择的说明。
17．缺少部分因素修正幅度的说明与分析。
18．实例2，土地级别与其他级别不同，未进行修正，未作出相应说明。
19．实例3，土地使用年期修正系数计算过程有误(反)，应为实例3土地年期系数/委估宗地土地年期系数。
20．实例1，基础设施为“六通一平”与委估“五通一平”不一致，未作修正。
21．实例1，容积率修正系数计算有误。
22．月租金水平为委托方提供的实际发生费用应为客观费用。
23．房屋折旧费用计算中耐用年期应为房屋可使用年期(80年建造)，不应为土地设定年期40年，应为50年。
24．土地还原利率与报告前边市场比较法中的土地还原利率不一致。
25．收益还原法中，求取土地价格时，未进行有限年期修正。
26．在最终地价确定中，采取的加权算术平均值，对各自权重取值未进行说明与分析。
第四部分 附件
27．缺少企业改制有关批准文件的复印件。
28．缺少《房屋所有权证》复印件。
29．缺少估价机构营业执照复印件及现状照片。
【答案解析】