问答题
房地产估价报告
(封面及目录略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××酒店房地产估价结果报告
一、委托方
××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概况
估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层
建筑面积：11275m2
土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)
竣工日期：2001年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑物装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
2009年8月20日
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：
一层45000元/m2，二层30000元/m2
可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：
一层39000元/m2，二层25000元/m2
可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：
一层38000元/m2，二层24000元/m2
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算(见下表)：
一层比准价格为：
(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)
二层比准价格为：
(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)
第一、二层价值为：
(34208+21396)×2830=157359320(元)
(二)酒店第十至十三层估价
酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
式中V—房地产价格；
a—年净收益；
r—资本化率；
n—尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益a的确定
酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000(元)
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)
3．资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第十至十三层价值
(三)酒店第二十层估价
酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第二十层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)+130/(1+8%)+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)
酒店第二十层价值
(封面及目录略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××酒店房地产估价结果报告
一、委托方
××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概况
估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层
建筑面积：11275m2
土地使用权年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)
竣工日期：2001年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑物装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
2009年8月20日
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场2009年8月的市场售价为：
一层45000元/m2，二层30000元/m2
可比实例二，世贸大厦商场2009年8月的市场售价为：
一层39000元/m2，二层25000元/m2
可比实例三，世纪广场商场2009年8月的市场售价为：
一层38000元/m2，二层24000元/m2
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算(见下表)：
| 可比实例 | 一 | 二 | 三 |
| 一层市场售价 | 45000 | 39000 | 38000 |
| 交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 |
| 个别因素修正 | 100/108 | 100/108 | 100/105 |
| 修正后的单价 | 34091 | 34392 | 34142 |
| 二层市场售价 | 3000 | 25000 | 24000 |
| 交易情况修正 | 90/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域因素修正 | 100/110 | 100/105 | 100/106 |
| 个别因素修正 | 100/117 | 100/110 | 100/105 |
| 修正后的单价 | 20979 | 21645 | 21563 |
(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)
二层比准价格为：
(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)
第一、二层价值为：
(34208+21396)×2830=157359320(元)
(二)酒店第十至十三层估价
酒店第十至十三层为客房，建筑面积为4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
式中V—房地产价格；
a—年净收益；
r—资本化率；
n—尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益a的确定
酒店第十至十三层共有客房104间。根据该公司提供的2006年至2008年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000(元)
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000×(1-45%)=8351200(元)
3．资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第十至十三层价值
(三)酒店第二十层估价
酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第二十层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)+130/(1+8%)+140/(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792(元)
酒店第二十层价值
【正确答案】1．缺少房地产权属状况描述。
2．缺少价值定义。
3．酒店大堂采用市场比较法不当。
4．二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错。
6．第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
7．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
8．第十至十三层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。
9．第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
10．对酒店大堂的估价有重复计算。
11．第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。
12．确定资本化率时安全利率选用不当。
13．第二十层估价时年净收益求取方法错误。
14．第二十层估价时未考虑5年以后的收益。
15．总价不应再扣除折旧。
16．缺少估价作业日期。
17．缺少确定估价结果的理由。
18．第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。
19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
20．结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。
2．缺少价值定义。
3．酒店大堂采用市场比较法不当。
4．二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
5．酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错。
6．第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
7．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
8．第十至十三层尚可使用年限n应为土地使用权剩余年限，即为29年。
9．第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
10．对酒店大堂的估价有重复计算。
11．第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。
12．确定资本化率时安全利率选用不当。
13．第二十层估价时年净收益求取方法错误。
14．第二十层估价时未考虑5年以后的收益。
15．总价不应再扣除折旧。
16．缺少估价作业日期。
17．缺少确定估价结果的理由。
18．第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。
19．应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
20．结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。
【答案解析】