【正确答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下： (1)估价师声明应该是注册房地产估价师声明。 理由：一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。将注册估价师声明表述为估价师声明不准确。 (2)估价对象权益状况描述不全，未交代是否有共有权人，是否设立抵押权等他项权利。 理由：估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。①对土地权益状况的描述主要说明以下内容：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．他项权利设立情况；d．土地使用管制；e．其他特殊情况。②对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：a．房屋所有权状况；b．他项权利设立情况；c．出租或者占用情况；d．其他特殊情况。本估价报告中，估价对象权益描述中未涉及他项权利设立情况。 (3)估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。 理由：估价对象是否为整体估价影响最终的估价结果，估价报告中应该说明。 (4)转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。 理由：谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。 (5)估价结果数值表述不严谨。 理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，且总价应注明大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致。不应有“可能”等不确定性词语。 (6)比较法中缺计算公式。 理由：比较法评估技术路线为：①收集和测算类似房地产价格；②修正类似房地产价格，将评估对象与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用比较法进行测算时，应列出比较法的计算公式。 (7)可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。 理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例C与估价对象可能不在一个供需圈，可能不具有可比性。 (8)可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。 理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。估价对象为办公的房地产项目，可比性强的可比实例应该具有相同的用途，即可比实例C应该与估价对象同为办公用途的房地产。 (9)可比实例成交价格内涵不清。 理由：未说清楚是建筑面积的价格，还是使用面积的价格。 (10)交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定。 理由：估价对象是办公用房，其交易日期调整依据应该是与估价对象类似的办公用房市场1至3月份价格平稳。商品住宅市场价格比较平稳对办公用房的价格影响不明显。 (11)区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。 理由：影响商务办公房地产价格的主要区位因素有：①集聚程度；②交通条件；③周边环境；④楼层。商业繁华程度是影响商业房地产价格的主要区位因素。 (12)“公共设施配套情况”应为外部配套情况或基础设施配套情况。 (13)将临街状况归为个别因素，临街状态应是区域因素。 理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即临街状况属于区位因素。 (14)个别因素修正缺少物业管理的修正。 理由：影响商务办公房地产价格的主要个别因素(实物状况)有：①外观形象；②内部装饰装修；③设备、设施；④智能化程度；⑤物业服务水平；⑥租户类型。本报告中，个别因素修正未涉及物业管理水平。 (15)可比实例B装修调整系数有误。 理由：装修档次描述不清，简装与普通装修的区别是确定装修系数的依据，应有详细说明。 (16)成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。 理由：成新率是用来描述一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，是估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建成本的百分比。如成新率100%，意味着是全新的、刚建不久的建筑。 (17)将基础设施配套情况归为个别因素，应为区位因素。 理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。外部配套情况即为基础设施配套情况。 (18)缺少对可比实例层高的调整说明。 理由：估价对象共三层，可比实例均为四层，为了保证估价的准确性，应对层高进行调整或修正。 (19)缺少权益(土地权益)状况因素说明与调整。 理由：估价报告应对权益状况因素进行说明与调整，如可比实例未考虑其他地上的定着物，应进行调整。 (20)收益法中，出租率按估价对象的实际情况确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。 理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法出租率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告出租率取90%理由不充分。 (21)租赁收入未考虑租金损失。 理由：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。即租赁收入中应该考虑租金损失。 (22)租赁收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。 理由：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。其他收入包括租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。即租赁收入应该考虑押金或租赁保证金的利息收入。 (23)租金收入未考虑可出租面积比率。 理由：出租房地产中，只有可出租的面积能带来直接的租金收入，可出租面积比率高，可能的租金收入就多，应考虑可出租面积比率。 (24)运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。 理由：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安费用)等，应该明确物业管理费、水、电、采暖费等如何收取。 (25)估价对象使用年限至2058年3月30日错，应为3月29日。 (26)估价对象收益年限为50年错，应为45年。 理由：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。根据孰短原则，本次估价应采用建设用地使用权剩余期限来确定，建设用地使用权剩余期限为：50-(2013-2008)=45年。 (27)收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。 (28)房地产估价技术报告多了第八项估价结果。 理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。