问答题 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

名称
数值
名称
数值
总建筑面积
25000m2
房屋重置价格
2000元/m2
可出租建筑面积
22000m2
房屋耐用年限
50年
设备用房建筑面积
2500m2
房屋维修费率(年)
房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积
500m2
月物业管理费
5元/m2
营业税及附加率
5.55%
土地剩余年限
45年
按租金收入计的房产税率
12%
年报酬率
5%
平均正常空置率
10%
管理费用率(含保险费、租赁费用)
租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)
50元/m2
估价测算如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000m2×(50+5)×12×(1-10%)元/m2=13068000元。
(二)年运营费用
1．年维修费用：25000m2×2000元/m2×2%=1000000元。
2．年管理费用：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元。
3．年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元。
4．年运营费用小计：年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元。
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元。
(四)估价结果
【正确答案】
【答案解析】(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为22000m2×50元/m2×12×(1-10%)=11880000元。
(2)年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元。
(3)年房产税、营业税及附加应为11880000×(12%+5.55%)=2084940元。
因此年运营费用应为三项之和：年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元；年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即估价结果=×