问答题
某市K公司于2005年6月以出让方式取得一面积为500m
2
的地块50年土地使用权，并于2006年6月建成一建筑面积为450m
2
的建筑物，建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m 2 ，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在2009年6月的土地使用权价格。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m 2 ，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在2009年6月的土地使用权价格。
【正确答案】
【答案解析】1．适用公式
计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式：
a=υ×r
计算土地价格时，需采用有限年期公式：
2．计算步骤
(1)选择计算方法，适用于收益还原法。
(2)总收益计算。
采用客观收益：以30元/月计。
年总收益=30×450×12=162000(元)
(3)计算出租总费用。
年税金=20×450=9000(元)
年管理费=30×450×12×5%=8100(元)
年维修费=1500×450×3%=20 250(元)
年保险金=1500×450×0.3%=2025(元)
年折旧费=1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用=90004-8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
(4)计算房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450-13775.5×3)×6%=38020.4(元)
(5)计算土地纯收益。
土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)
(6)计算2009年6月土地价格。
n=50-4，r=5%，土地总价：
计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式：
a=υ×r
计算土地价格时，需采用有限年期公式：
2．计算步骤
(1)选择计算方法，适用于收益还原法。
(2)总收益计算。
采用客观收益：以30元/月计。
年总收益=30×450×12=162000(元)
(3)计算出租总费用。
年税金=20×450=9000(元)
年管理费=30×450×12×5%=8100(元)
年维修费=1500×450×3%=20 250(元)
年保险金=1500×450×0.3%=2025(元)
年折旧费=1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用=90004-8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
(4)计算房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450-13775.5×3)×6%=38020.4(元)
(5)计算土地纯收益。
土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)
(6)计算2009年6月土地价格。
n=50-4，r=5%，土地总价：