不定项选择题
某甲自有房屋1间，2009年5月2日与乙签订一份为期4年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月7日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知了乙。到了11月8日乙没有任何答复，甲与丙协商以7万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇到丁，丁愿意以9万元的价格买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。现就本案例回答下列问题。
多选题
就房屋买卖关系而言，下列表述中哪些是正确的?______
- A.因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事先征得乙的同意
- B.因甲、丁之间已办理房产登记，故甲、丙之间的买卖合同，即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权
- C.因甲、丙之间尚未办理房产变更登记，故甲、丙之间的合同不生效
- D.甲虽与丙签订了合同但在未办理变更登记的情况下有权再将房屋出售给丁
【正确答案】
B、D
【答案解析】 本问涉及承租人的优先购买权问题。依照《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此，本题A选项中，先征得承租人同意的表述是不正确的，因为在此情况下，出租人不是先征得承租人的同意，而是将出卖房屋的情况通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买权。在房屋承租的情况下，出租人仍为房屋的所有权人，仍有权将出租房屋出让给他人，同时，房屋作为不动产，其所有权转移依登记发生效力，故本题BD选项为正确选项，C选项错误。
多选题
就房屋抵押关系而言，下列表述中哪些是正确的?______
- A.丁与银行签订抵押合同时，如并未约定该房屋占用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
- B.丁与银行在抵押合同中可约定若丁不能清偿到期债务，则房屋所有权转移给银行
- C.丁与银行协商也可以以该房屋设定质押担保
- D.若丁欲将该房转让，则应经银行同意。否则转让行为无效
【正确答案】
D
【答案解析】 本问涉及房屋抵押担保问题。《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。故本题A选项是错误的。本题B选项涉及流质条款的效力问题。依照《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故B选项是错误的。C选项涉及物权法定的问题。房屋只能设定抵押权，不能设定质权。依照我国《担保法》和《物权法》规定，质权的标的只能是动产或者权利，故C选项错误。D选项涉及在抵押期间内房屋所有权人行使所有权的限制问题。依照《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故D选项正确。本题正确选项为D。
多选题
就本案处理意见而言，下列表述中哪些是正确的?______
- A.丁的房屋所有权应予保护
- B.丙有权要求甲承担赔偿其损失的责任
- C.乙有权继续租赁该房屋
- D.若丁不能清偿到期债务，欲变卖该房以还债，乙在同等条件下有优先购买权
【正确答案】
A、B、C、D
【答案解析】 本题A选项，正如以上分析，丁合法取得其房屋所有权，故应受法律保护。B选项丙与甲所签订合同为有效合同，只是未登记而不能取得房屋所有权，由于甲、丙之间的房屋买卖合同为有效合同，《合同法解释(二)》第15条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”故甲应向丙承担损害赔偿的违约责任。C选项涉及买卖不破租赁问题。虽然丁取得了该房屋的所有权，在甲与乙的租赁合同的原定期限内，该租赁合同对丁继续发生效力。故乙有权继续租赁房屋。D选项涉及承租人的优先购买权问题。因为乙仍为承租人，其享有优先购买权，故本题正确选项为ABCD。