问答题
现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
(1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；
(2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；
(3)押金收益率为9%；
(4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
【正确答案】
【答案解析】[解] 该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。
(1)计算该不动产总收益：
年租金收益＝4×12＝48(万元)
年押金收益＝6×9%＝0.54(万元)
年总收益＝48+0.54＝48.54(万元)
(2)计算该不动产的年总运营费用：
年总运营费用＝2×12＝24(万元)
(3)计算该房地产的年净收益：
房地产年净收益＝48.54-24＝24.54(万元)
(4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年。
建筑物现值＝6000×250×(48-3)/48＝140.625万元。
(5)计算该建筑物年净收益：
建筑物年净收益＝140.625×8%＝11.25(万元)
(6)计算该土地年净收益：
土地年净收益＝24.54-11.25＝13.29(万元)
(7)选择收益法公式V
，计算土地总价格：
土地总价格V
＝205.4(万元)
单价＝
，计算土地总价格：
土地总价格V
＝205.4(万元)
单价＝