某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为 2016 年 6 月 30 日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采 用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面值 4650 平方米，2010 年 6 月 30 日建成并投入使用，经济寿命年限为 40 年，截 止目前正常使用，经评估，重置单价为 3500 元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为 78%。
房地产用地于 2008 年 6 月 30 日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面 积 2500 平方米，出让年限 50 年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该 地区三类地价区的工业用地基准地价为 650 元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50 年 期出让土地使用权，平均容积率为 2.0，基准地价的基准日期为 2012 年 6 月 30 日。根据 基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一
| 容积率 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
| 修正系数 | 1.075 | 1.042 | 1.018 | 1 | 0.982 | 0.951 | 0.923 |
该地区地价指数以 1990 年为基期的定基指数，2012-2018 年地价指数见下表：
表二 2012-2018 年地价指数表
| 2012.6 | 2013.6 | 2014.6 | 2015.6 | 2016.6 | 2017.6 | 2018.6 |
| 1.3 | 1.7 | 2.3 | 2.35 | 2.46 | 2.85 | 2.9 |
影响地价的其他因素修正系数为 1.0500，土地资本化率为 6%，不考虑交易环节税费。
要求：
简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
釆用基准地价修正法的前提条件是：
①当地政府已公布基准地价;
②可以取得基准地价修正体系;
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准 日距估价对象评估基准日应在 3 年以内。
计算土地使用权评估单价(元/平方米)，保留 4 位小数。
本次测算评估对象 50 年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年 限为 50 年，不需要进行年期修正。
因此宗地使用年期修正系数=[1-1/(1+6%)^50]/[1-1/(1+6%)^50]=1。
土地使用权评估单价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正 系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
=650×1×(2.46/1.3)×1×1.0500 =1291.5000(元/平方米)。
若打分法和年限法权重比为 6:4，计算建筑物综合成新率(%)。
年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
=(40-6)/40=80%
综合成新率=80%×0.4+78%×0.6=78.8%
计算建筑物评估值，委估资产评估值。
建筑物评估值=3500×4650×78.8%=3500×4650× 78.8%=12824700(元)。
资产评估值=12824700+1291.5000×2500=16053450(元)。