问答题
某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
【正确答案】
【答案解析】(1)先列出该项目的现金流量表：
(2)以目标收益率为13%，求财务净现值FNPV：
=-1200-265.49+209.10+194.30+180.54+167.76+155.88
+144.85+134.60+125.06+746.79=425.63(万元)
(3)求该项目的内部收益率FIRR：
①先设i1=18%，求FNPV1：
=-1200-254.24+191.76+170.63+151.83+135.11+120.22+341.08
+95.19+84.70+414.10=250.38＞0
②又设i2=19%，求FNPV2：
=-1200-252.10+188.55+166.36+146.79+129.52+114.28+100.84
+88.98+78.51+369.84=-68.43＜0
③FIRR=i1+
·(i2-i1)=18%+
·(19%-18%)=18.79%
④验算(以FIRR=18.79%作为折现率求FNPV是否为零或接近于零)：FNPV(i=FIRR=18.79)=-1200-
=-1200-252.55+189.21+167.25+147.83+130.67+115.50+102.09+90.24+79.77+378.74=-51.25(可以认为近似为零，因FIRR只取小数点后两位所致。)可判断此房地产投资项目是可行的，因其FNPV(i=13%)＞0，FIRR=18.79%＞10%。
(2)以目标收益率为13%，求财务净现值FNPV：
=-1200-265.49+209.10+194.30+180.54+167.76+155.88
+144.85+134.60+125.06+746.79=425.63(万元)
(3)求该项目的内部收益率FIRR：
①先设i1=18%，求FNPV1：
=-1200-254.24+191.76+170.63+151.83+135.11+120.22+341.08
+95.19+84.70+414.10=250.38＞0
②又设i2=19%，求FNPV2：
=-1200-252.10+188.55+166.36+146.79+129.52+114.28+100.84
+88.98+78.51+369.84=-68.43＜0
③FIRR=i1+
·(i2-i1)=18%+·(19%-18%)=18.79%④验算(以FIRR=18.79%作为折现率求FNPV是否为零或接近于零)：FNPV(i=FIRR=18.79)=-1200-
=-1200-252.55+189.21+167.25+147.83+130.67+115.50+102.09+90.24+79.77+378.74=-51.25(可以认为近似为零，因FIRR只取小数点后两位所致。)可判断此房地产投资项目是可行的，因其FNPV(i=13%)＞0，FIRR=18.79%＞10%。