案例分析题
2012年6月10日，柯某向石科房地产开发公司购买了一套商品房，购房款80万元。合同约定，柯某在签订合同时须首付30万元，剩余款项以按揭方式支付，交房时间为2014年5月1日。签订购房合同后，由开发商办理了不动产预告登记。由于柯某大学刚毕业，尚无足够存款支付首付款，因此向房某借款20万元，并约定以柯某父亲的一套住房作为抵押，且签订了书面的抵押合同，但未办理抵押登记。2012年12月，石科房地产开发公司又就该房与成某订立了买卖合同，并办理了产权登记。且签订了书面的抵押合同，但未办理抵押登记。2012年12月，石科房地产开发公司又就该房与成某订立了买卖合同，并办理了产权登记。
问题：
问答题
开发公司将此房再次出售给成某，是否发生物权变动效力?为什么?
【正确答案】不发生物权变动效果。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。
【答案解析】
【正确答案】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【答案解析】
问答题
柯某与房某签订的抵押合同是否有效?为什么?
【正确答案】有效。不动产抵押权的设立须登记，但是未登记的，不影响抵押合同的效力。
【答案解析】