问答题 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500m²，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m²，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1000元/m²，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。
解：(1)项目总开发价值
①项目可出租建筑面积：4500m²×0.85=3825m²
②项目每年净租金收入：3825m²×450元/m²=172.125万元
③项目总开发价值：P=172.125万元×(P/A，9.5%，48.5)=1789.63万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：425万元
②建造费用：4500m²×1000元/m²=450万元
③专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：
450万元×3.0%=13.5万元
④其他工程费：60万元
⑤管理费用：(425+450+13.5+60)万元×3.0%=28.46万元
⑥财务费用
a．土地费用利息：425万元×[(1+17%/4)^1.5×4-1]=120.56万元
b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(450+13.5+60+28.46)万元×[(1+17%/4)^0.5×4-1]=47.91万元
c．融资费用：(120.56+47.91)万元×10%=16.85万元
d．财务费用总计：(120.56+47.91+16.85)万元=185.32万元
⑦市场推广及出租代理费：172.125万元×9.5%=16.35万元
⑧项目开发成本总计：
(425+450+13.5+60+28.46+185.32+16.35)万元=1178.63万元
(3)开发利润：(1789.63-1178.63)万元=611万元
(4)开发成本利润率为：611/1178.63×1009/6=51.84%