问答题
有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5～2之同时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市 1998～2002年，每年地价指数上升1%。
要求：试根据上述条件评估该待估宗地2002年1月的价值。
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宗地 |
成交价 (元/平方米) |
交易时间 |
交易情况 |
容积率 |
区域因素 |
个别因素 |
剩余年限 (年) |
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评估标的 |
2002年1月 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
40 | |
|
A |
2200 |
2001年1月 |
-1% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
|
B |
2400 |
2001年1月 |
0 |
1.8 |
+2% |
0 |
40 |
|
C |
2300 |
2001年1月 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
39 |
|
D |
2100 |
2001年1月 |
-2% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
【正确答案】
【答案解析】(1)应用下列公式进行评估：
P=P′×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
(3)年期修正：
(4)参照物地价修正：
A：2 200×1.01×
×1.0135=2 343(元/平方米)
B：1400×1.01×
=2 332(元/平方米)
C：2 300×1.01×1.0066=2 338(元/平方米)
D：2100×1.012××1.0135=2 282(元/平方米)
(5)评估结果P=(2 343+2 332+2 338+2 282)÷4=2 324(元/平方米)
P=P′×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×剩余使用年限修正
(2)建立容积率修正系数表，见下表：
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容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
|
修正系数 |
100 |
102 |
104 |
106 |
108 |
(4)参照物地价修正：
A：2 200×1.01×
×1.0135=2 343(元/平方米)B：1400×1.01×
=2 332(元/平方米)C：2 300×1.01×1.0066=2 338(元/平方米)
D：2100×1.012××1.0135=2 282(元/平方米)
(5)评估结果P=(2 343+2 332+2 338+2 282)÷4=2 324(元/平方米)