单选题甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

单选题如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是______。

A.该宗商业房地产的收益年限为28年
B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C.该宗商业房地产的收益年限为38年
D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

【正确答案】 C

【答案解析】[解析] 建筑物在2006年4月变为商业用途后，经济寿命延长至60年，在估价时点2008年4月30日，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年，收益年限等于建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余年限。

单选题若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为______万元。

A.6625
B.7333
C.7571
D.7883

【正确答案】 D

【答案解析】[解析] 是土地和建筑物投资组合技术的应用。房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530(万元) 建筑物现值=4500×(1-1/60×22)=2850(万元) 建筑物净收益=2850×8%=228(万元) 土地的净收益=房地产净收益-建筑物净收益=530-228=302(万元) 土地现值=302÷6%=5033.3(万元) 房地产价值=2850+5033.3=7883(万元)

单选题下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是______。

A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] 是将旧房重新改造或改变用途成新房假设开发法公式的应用。A项错在项目改建投入的成本费用不应包含工业用途房地产的购买价格和利润，因为工业用途房地产的购买价格是待开发房地产价值，而利润不属于后续必要支出。 C项错在项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。