计算题 2.  某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
【正确答案】解：
   (1)该项目的净现金流量表
年 末 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
月租金/(元/m2)   70 70 70 70 70 80 80 80 80 80  
可出租面移/m2   10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000  
出租率(%)   70 70 70 70 70 75 75 75 75 75  
租金收入/万元   588 588 588 588 588 720 720 720 720 720  
经营成本/万元   205.8 205.8 205.8 205.8 205.8 252 252 252 252 252  
净租金收入/万元   382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468  
装修投资/万元                       400
净转售收入/万元                       1200
置业投资/万元 1800                      
净现金流/万元 1800 382.2 382.2 382.2 382.2 382.2 468 468 468 468 468 800
   (2)求财务净现值FNPV
   
   (3)求财务内部收益率FIRR
   
   设i1=20%
   得出NPV1=13.15万元
   再设i2=21%
   得出NPV2=-55.46万元
   求财务内部收益FIRR=
【答案解析】 在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。