多选题 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩(1亩=666.67平方米，下同)为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费2亿元/平方千米，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。
请根据上述内容回答51～55小题的问题。

多选题 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。
【正确答案】 B、C
【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考查重点是对“土地估价方法的适用范围”的熟悉。选项A，收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。选项B，从适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。选项C，成本逼近法适用于：①新开发土地，不适用于建成区域已开发土地估价。②土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用。③工业用地估价，城区或市区工业用地除外。④既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。选项D，剩余法适用于：①开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用。②将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)。③现有房地产中地价的单独评估。因此，本题的正确答案为BC。
多选题 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是( )。
【正确答案】 A、B
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“土地估价的相关知识”的掌握。土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。所以，选项A的说法错误。开发商所需要的总的回报率可分为股利收入部分和价格变动部分，总回报率=(收入/最初投资+价格变动/最初投资)×100%=(收入+价格变动)/最初投资×100%。所以，开发商的投资回报率并不是本次开发的开发商所需要的回报率，选项B的说法错误。因此，本题的正确答案为AB。
多选题 根据上述条件，在开发完成后，该宗地土地无限年期最可能实现的价值是( )。
【正确答案】 D
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“无限年期土地使用权价格的计算方法”的掌握。土地取得费=6+2=8(万元/亩)=120(元/平方米)，土地开发费=2亿元/平方千米=200元/平方米，投资利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%×[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808(元/平方米)，开发利润=(120+200)×15%=48(元/平方米)，计算土地价格：因当地土地出让增值收益率为10%，无限年期土地使用权价格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59(元/平方米)。因此，本题的正确答案为D。
多选题 根据估价方法，下列说法正确的是( )。
【正确答案】 A、B、C
【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考查重点是对“成本逼近法的应用限制”的熟悉。成本逼近法的应用限制包括：①土地取得费、土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期目的有关规定的物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时的实际投入计算。②各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。③成本逼近法的评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。因此，本题的正确答案为ABC。
多选题 关于成本法估价的特点和适用范围说法正确的是( )。
【正确答案】 A、B、C
【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考查重点是对“成本逼近法的适用范围”的熟悉。成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，所以，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。但我们对成本逼近法也不能全盘否定，应根据其实际情况灵活运用，将其作为评估地价的一种方法。运用过程中通常将市场比较法或其他方法的评估结果进行相互校核和验证。因此，本题的正确答案为ABC。