综合题 2019年3月,税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的普通标准住宅项目进行土地增值税清算,该房地产开发企业提供的资料如下:
    (1)2017年7月为取得土地使用权支付地价款14400万元,缴纳了契税。
    (2)2017年8月对购得土地80%的面积进行项目开发,发生开发成本9000万元。从小额贷款公司处取得开发资金的50%作为贷款,发生利息支付700万元,并取得相应证明;剩余所需资金从商业银行处取得同类同期贷款,发生利息支付400万元,并取得相应证明。发生管理费用130万元,销售费用300万元。与转让房地产有关的税金160万元。
    (3)2019年2月该项目实现全部销售,共计取得不含税收入28000万元。
    其他相关资料:当地适用的契税税率为5%;省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。
    要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。
问答题     回答纳税人应进行土地增值税清算的情形。
 
【正确答案】符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:①房地产开发项目全部竣工,完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目;③直接转让土地使用权的。
【答案解析】[考点] 计算房地产开发企业转让新房时的土地增值税
问答题     计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
 
【正确答案】允许扣除的土地使用权金额=14400×(1+5%)×80%=12096(万元)
【答案解析】[考点] 计算房地产开发企业转让新房时的土地增值税
问答题     计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
 
【正确答案】纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 房地产开发费用=400+400+(12096+9000)×5%=1854.8(万元) 从事房地产开发的纳税人可按规定加计扣除=(12096+9000)×20%=4219.2(万元) 扣除项目金额合计数=12096+9000+1854.8+160+4219.2=27330(万元)
【答案解析】[考点] 计算房地产开发企业转让新房时的土地增值税
问答题     计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。
 
【正确答案】增值额=28000-27330=670(万元) 增值率=670/27330×100%=2.45% 纳税人建造普通标住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。应缴纳的土地增值税为0。
【答案解析】[考点] 计算房地产开发企业转让新房时的土地增值税