综合题 某企业根据中国会计准则的要求，对资产组W进行减值测试，委托评估机构对资产组W进行评估。
    资产组W由生产线及其生产性附属设施，生产厂房和厂房所占土地组成。资产组W在评估基准日2019年12月31日的账面净值为9850万元。资产评估师经过市场调查分析，决定采用现金流量折现法对其公允价值和使用价值进行评估，并在此基础上分析减值额。
    (1)公允价值评估的假设条件。
    ①资产评估师经过对未来市场的预测，认为企业未来通过不断更新改造。2020年至2024年资产组W的净现金流量为730.62万元、759.00万元、791.12万元、823.25万元、855.37万元，从2025年起，净现金流量的增长进度将维持在2%的水平上。
    ②处置费用为50万元。
    (2)使用价值评估的假设条件。
    ①2020年净利润为508.12万元，折旧与摊销为450万元，利息支出为150万元，营运资金追加额为40万元。2021年至2024年企业经营状况与市场环境不发生重大变化，净利润水平维持不变，不再需要自己追加营运资金。
    ②2024年末资产组W的变现价值为5000万元。
    (3)该企业所得税税率为25%，资产组的加权平均资本成本(WACC)为10%。
    要求：

问答题     简述资产减值测试中公允价值与使用价值估值模型的主要差异。
 

问答题     估算资产组W在评估基准日的公允价值。
 

问答题     估算资产组W在评估基准日的使用价值。
 

问答题     分析判断资产组W是否存在减值。如果存在减值，计算减值额。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)
 

问答题   评估对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可用途为住宅、公寓，容积率为4，建筑密度为40%；土地使用年限从土地使用权出让时起70年。
    (1)通过市场调查研究，预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2023年5月1日建成。估计在未来3年的开发期内，住宅的建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1500元，公寓的建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%；不动产综合折现率为12%。据了解，如果得到该土地。还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。
    (2)根据对市场的调查分析，若开发成住宅，建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出，在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4000元；广告宣传和销售代理费等销售费用为不动产价值的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；其他销售税费为不动产价值的6%。
    (3)根据对市场的调查分析，若开发成公寓，则建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米300元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
    要求：根据给出的资料，评估该宗地在2020年5月1日的市场价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)