评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本(包括管理费用)为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，增值税的征收率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为增值税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。
    要求：
问答题   本题应采用哪种方法核算土地的价值?
 
【正确答案】
【答案解析】本题应采用成本法核算土地的价值。
问答题   此种方法的适用范围主要是什么?
 
【正确答案】
【答案解析】成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。
问答题   计算评估对象土地开发后的市场价值。
 
【正确答案】
【答案解析】    ①计算土地取得成本。
   土地取得成本=550×250=137500(元)
   ②计算土地开发成本。
   土地开发成本=550×300=165000(元)
   ③计算投资利息。
   土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段投入，则：
   土地取得费利息=137500×[(1+8%)2-11=22880(元)
   [*]
   总投资利息=22880+16761=39641(元)
   ④计算开发利润。
   开发利润=(137500+165000)×10%=30250(元)
   ⑤计算增值税及附加。
   增值税=(土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润)×5%
   =(137500+165000+39641+30250)×5%=18620(元)
   城市维护建设税=18620×7%=1303(元)
   教育费附加=18620×3%=559(元)
   增值税及附加合计=18620+1303+559=20482(元)
   ⑥计算销售费用。
   销售费用=(137500+165000+39641+30250+20482)×3%=11786(元)
   ⑦计算土地价值。
   土地价格=137500+165000+39641+30250+20482+11786=404659(元)
   土地单价=404659÷550=736(元/平方米)
   ⑧评估结论。根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为404659元，土地单价为每平方米736元。