【正确答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下： (1)结果报告中缺估价原则、变现能力分析和风险提示三项内容。 理由：房地产抵押价值估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业日期；⑭估价报告使用期限；⑮变现能力分析；⑯风险提示。 (2)结果报告中缺少估价方法定义。 理由：估价报告中的估价方法，应说明本次估价所采用的估价方法名称以及这些估价方法的定义。所采用估价方法的定义应准确、简明。 (3)估价结果缺少单价。 理由：估价报告中估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，且总价应注明大写金额。若最终评估价值的币种为外币，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。 (4)结果报告中，估价报告应用的有效期和估价作业日期顺序颠倒。 理由：估价结果报告中的内容一般依次为：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业日期；⑭估价报告使用期限等。估价报告有效期应放在估价作业日期之后。 (5)技术报告中缺少市场背景分析。 理由：技术报告的内容应包括：①估价对象区位状况描述与分析；②估价对象实物状况描述与分析；③估价对象权益状况描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。 (6)技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。 理由：假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：宗地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-投资者购买待开发房地产所应负担的税费(采用现金流量折现法测算)。 (7)比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。 (8)可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。 理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。对可比实例与估价对象不同的因素应根据所掌握的资料进行修正。 (9)开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或估价对象地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样)。 理由：开发完成后总价价值=单价×建筑物总面积。本次评估中，开发完成后总价计算，地下室面积若对外销售计入总价计算，应用总建筑面积49799.80m2乘以单价。若地下不对外销售不计入总价，应说明可比实例的地下室面积是否相同。本技术报告中，直接将可销售建筑面积与单价的乘积作为总价不妥。 (10)续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明。 理由：建安工程费包括结构工程和室内外装修工程，如基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用应根据评估对象项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。本次评估，续建工程中建安工程费900元/m2应说明是否扣除了完工部分桩基、基础的价值。 (11)假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。 理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。即运用假设开发法测算房地产价值应扣除专业费和开发过程中的税费。 (12)假设开发法中未扣减利息。 理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。即运用假设开发法测算房地产价值应扣减利息。 (13)假设开发法中利润率选取错误，不应选取××置业公司的利润率。 理由：假设开发法中利润率应参考所在区域同类房地产平均开发利润率，选行业的平均(客观)利润率。 (14)假设开发法中开发利润计算错误，未计算土地部分利润。 理由：开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，应包括土地的开发利润和建筑物的开发利润。本次评估只计算了建筑物的开发利润，未计算土地部分开发利润。 (15)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对，应按总建筑面积49799.80m2计算，不应按39820.8m2计算。 理由：成本法基础设施配套费应按总建筑面积计算，本次评估应按总面积49799.80m2计算，费用应为49799.80×80=398.4(万元)。 (16)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。 理由：管理费用的计算基数为开发成本，成本法中的开发成本计算应包括土地取得成本、勘查设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费等。即管理费用的计算基数应包含土地取得成本。 (17)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。 理由：投资利息的计费基数应为土地取得成本、勘查设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费和管理费用的和，即投资利息的计算基数应包含土地取得成本。 (18)成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。 (19)成本法中未考虑(应计算)销售税费。 理由：采用成本法进行计算时，计算的项目一般有：开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等，无论销售对象是否进入销售状态，在计算成本时，都应考虑销售税费。 (20)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。 理由：开发利润的计算基数主要有四种：①计算基数=土地成本+建设成本；②计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用；③计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息；④计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值(售价)。即开发利润的计算基数应包含土地取得成本。 (21)估价结果的确定理由不充分。 理由：估价结果确定要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本技术估价报告，两种计算方法的权重取值各50%理由不清。