问答题
国有企业甲于2010年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3500m2，交纳的土地出让金为35元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。2012年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为两年，银行贷款年利率为6%，投资利润率为15%，土地还原率为7%，50年期出让金水平保持不变，请测算该宗地于2012年12月31日的单位地价和总地价。
【正确答案】所用公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+开发利润)×年期修正系数1+土地出让金×年期修正系数2
土地成本价格=土地取得费+土地开发费+利息+开发利润
1)土地取得费用及税费=10×10000/666.67=150(元/m2)(1亩=666.67m2)
2)土地开发费用=8×10000/666.67=120(元/m2)
3)利息=150×[(1+6%)2-1]+120×[(1+6%)1-1]=25.74(元/m2)(按单利计算)
4)利润=(土地取得费+土地开发费)×土地开发投资利润率=(150+120)×15%=40.5(元/m2)
5)土地成本价格=150+120+25.74+40.5=336.24(元/m2)
6)48年期的土地成本价格=336.24×[1-1/(1+7%)48]≈323.17(元/m2)
7)48年期的土地出让金=35×[1-1/(1+7%)48]/[1-1/(1+7%)50]≈34.82(元/m2)
8)单位地价=323.17+34.82=357.99(元/m2)
9)总地价=357.99×3500=1252965(元)
【答案解析】