问答题
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
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项目 |
第1年 |
第2年 |
第3年 |
第4年 |
第5年 |
第6年 |
第n年 |
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1．土地取得 |
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2．工程建设 |
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(1)住宅楼建设 |
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(2)写字楼建设 |
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3．经营 |
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(1)住宅楼销售 |
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(2)写字楼出租 |
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(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
【正确答案】
【答案解析】(1)项目总建筑面积1.2×10000×2.5m2=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值：
①住宅楼价值：
住宅楼价值：5000×15000元=75000000元=7500(万元)。
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点的折现值：
万元=5634.86万元。
住宅楼销售税费：5634.86万元×6%=338.09万元。
②写字楼价值：
写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12元=12096000元=1209.6万元。
写字楼押金：1209.6万元×30%=362.88万元。
写字楼押金年收益：362.88万元×3%=10.89万元。
有关税费和经营管理费用：1209.6万元×30%=362.88万元。
租赁净收入：(1209.6+10.89-362.88)万元=857.61万元。
写字楼价值：。
写字楼总价值折现值：
。
项目总价值折现值：(5634.86+6370.29)万元=12005.15万元。
(3)项目开发成本、管理费用及折现值：
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)元=28350000元=2835万元。
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)元=44100000元=4410万元。
②住宅楼开发成本及管理费折现值：
万元=2580.20万元。
③写字楼开发成本及管理费折现值：
万元=3648.77万元。
④项目开发成本及管理费折现值：(2580.20+3648.77)万元=6228.97万元。
(4)所能支付的最高土地价格：V=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)=(12005.15-338.09-6228.97)万元/(1+3%)=5279.70万元。
[知识点] 假设开发法
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算
[知识点] 现金流量折现法与传统方法
其中，住宅楼总建筑面积15000m2写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值：
①住宅楼价值：
住宅楼价值：5000×15000元=75000000元=7500(万元)。
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点的折现值：
万元=5634.86万元。住宅楼销售税费：5634.86万元×6%=338.09万元。
②写字楼价值：
写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12元=12096000元=1209.6万元。
写字楼押金：1209.6万元×30%=362.88万元。
写字楼押金年收益：362.88万元×3%=10.89万元。
有关税费和经营管理费用：1209.6万元×30%=362.88万元。
租赁净收入：(1209.6+10.89-362.88)万元=857.61万元。
写字楼价值：。
写字楼总价值折现值：
。项目总价值折现值：(5634.86+6370.29)万元=12005.15万元。
(3)项目开发成本、管理费用及折现值：
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)元=28350000元=2835万元。
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)元=44100000元=4410万元。
②住宅楼开发成本及管理费折现值：
万元=2580.20万元。③写字楼开发成本及管理费折现值：
万元=3648.77万元。④项目开发成本及管理费折现值：(2580.20+3648.77)万元=6228.97万元。
(4)所能支付的最高土地价格：V=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)=(12005.15-338.09-6228.97)万元/(1+3%)=5279.70万元。
[知识点] 假设开发法
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算
[知识点] 现金流量折现法与传统方法