问答题
D市现有一宗面积为2500m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达4000元/m2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在2000元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.5%，销售税费为不动产总价的5%。若开发公司要以不高于800万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价15%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?
【正确答案】(1)计算房地产总价
设最低容积率为x，则总建筑面积为：2500xm2
4000×2500x÷10000=1000x(万元)
(2)建筑费及专业费等
2000×2500x÷10000=500x(万元)
(3)利息
地价利息=800×[(1+5.5%)2-1]=90.42(万元)
建筑费及专业费等利息=500x×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+500x×60%×[(1+5.5%)0.5-1]≈24.86x(万元)
(4)销售税费
1000x×5%=50x(万元)
(5)利润
1000x×15%=150x(万元)
(6)根据：地价=不动产总价-建筑费及专业费等-利息-销售税费-利润
800=1000x-500x-90.42-24.86x-50x-150x
275.14x=890.42
x≈3.2
即该开发公司若要实现15%的利润率，建筑容积率最低为3.2。
【答案解析】