问答题
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其该商铺的最高出价。
请问：
问答题
该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
【正确答案】该估价项目属于咨询性估价，采用投资价值类型。
【答案解析】
问答题
该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
【正确答案】估价项目主要适宜采用收益法。运用报酬率资本化法的估价技术路线：①估计收益期或持有期；②预测未来净收益或期间收益和期末转售收益；③确定报酬率；④计算收益价值。
【答案解析】
问答题
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳使用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
【正确答案】估价工作中的错误或不当之处如下所述。
(1)没有对该商业用房进行实地查勘。
(2)不应该征询委托方的评估期望值，应该独立、客观、公正估价。
(3)用3宗类似房地产的月租金综合确定该商业用房的有效毛收入的依据错误，不应根据最高最佳使用原则确定，应该取最可能估计值。
(4)扣除运营费用的依据未明确，应该采用预测的客观数值。
(5)选用银行贷款利率作为折现率错误，应采用与获得该商业用房净收益具有同等风险的投资的报酬率(折现率)。
【答案解析】