问答题
甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的 2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的 2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
【正确答案】[解]
1．解题思路与方法选用
估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。
2．解题步骤
(1)计算房地年总收益。
50×950×12＝570 000(元)
(2)计算年总费用。
①年管理费＝50×950×12×5%＝28 500(元)
②年维修费＝1600×950×2%＝30 400(元)
③年保险费＝1600×950×0.2%＝3040(元)
④年税金＝35×950＝33 250(元)
⑤年折旧费：1600×950/(50-10)＝31020.41(元)
⑥年总费用：①+②+③+④+⑤＝28 500+30 400+3040+33 250+31 020＝126 210(元)
(3)计算建筑物年纯收益。
建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率＝(建筑物重置价－年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率＝(1600×950－31 020×4)×8%＝111 674(元)
(4)计算土地年纯收益。
土地纯收益＝房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益＝570 000－126 210－111 674＝332 116(元)
(5)计算2006年6月的土地价格。
土地总价格：
1．解题思路与方法选用
估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。
2．解题步骤
(1)计算房地年总收益。
50×950×12＝570 000(元)
(2)计算年总费用。
①年管理费＝50×950×12×5%＝28 500(元)
②年维修费＝1600×950×2%＝30 400(元)
③年保险费＝1600×950×0.2%＝3040(元)
④年税金＝35×950＝33 250(元)
⑤年折旧费：1600×950/(50-10)＝31020.41(元)
⑥年总费用：①+②+③+④+⑤＝28 500+30 400+3040+33 250+31 020＝126 210(元)
(3)计算建筑物年纯收益。
建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率＝(建筑物重置价－年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率＝(1600×950－31 020×4)×8%＝111 674(元)
(4)计算土地年纯收益。
土地纯收益＝房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益＝570 000－126 210－111 674＝332 116(元)
(5)计算2006年6月的土地价格。
土地总价格：
【答案解析】