问答题
某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按时年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
| 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第七年 | |
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1.土地取得 |
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2.工程建设 |
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1)住宅楼建设 |
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2)写字楼建设 |
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3.经营 |
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1)住宅楼销售 |
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2)写字楼出租 |
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(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按时年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
【正确答案】
【答案解析】解：
第一种答案：
(1)项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值。
1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
7500/(1+10%)3=5634.86万元
2)写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元
3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。
1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410万元
2)住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元
3)写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元
4)项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89万元
(4)住宅楼销售税费及折现值。
1)住宅楼销售税费：7500×6%=450万元
2)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09万元
(5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)
=5279.78万元
第二种答案：
(1)项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值。
1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元
2)写字楼价值
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
第一种答案：
(1)项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值。
1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
7500/(1+10%)3=5634.86万元
2)写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元
3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。
1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410万元
2)住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元
3)写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元
4)项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89万元
(4)住宅楼销售税费及折现值。
1)住宅楼销售税费：7500×6%=450万元
2)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09万元
(5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)
=5279.78万元
第二种答案：
(1)项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2)房地产开发项目总价值及折现值。
1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元
2)写字楼价值
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：