问答题 说明
由于本报告篇幅过长，从应试实战角度出发，笔者对本报告进行了拆分，此次指错题部分仅是对估价对象采用成本法的计算过程。在估价技术报告中对估价对象采用收益法计算过程部分略去，估价结果报告及报告其他部分完整。

1．在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
4．报告中的土地权属、面积、使用年限等均以《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]为依据。如上述情况发生变化，评估结果需做相应调整。
5．根据委托方提供的《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。但此部分未缴费用会对土地权属产生影响，在此提请报告使用者注意。
6．报告中的房屋建筑物权属、结构、建成年代等均以《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)为依据。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
7．根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象证载建筑面积为30893.1m²；根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m²)原为公共通廊，现已拆除并改建中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m²。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
8．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，委估地块用途为旅游，根据京政发[2002] 32号文件，此用途属于商业用途范畴，根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估房屋用途为商业，根据评估人员的现场勘察，委估对象实际用途为宾馆。根据合法原则，本次评估设定委估对象为商业(旅游)用途。如上述情况发生变化，评估结果需作相应调整。
9．根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m²)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m²)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。本次评估未考虑上述抵押权对评估结果的影响，在此提请报告使用者在使用本报告之时，考虑此项他项权利。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。
10.本报告估价对象为综合性度假宾馆，其中既包括娱乐、餐饮、住宿等营业用房，也包括员工宿舍、锅炉房等非营业性附属用房，它们作为一个整体共同产生收益。若单独以其中的营业性房地产设定抵押权，在变现时其价格可能会受到与之配套的非营业性用房的影响，本报告中未考虑该因素对评估结果的影响，在此提请报告使用者注意上述因素对委估对象价格的影响。
11.委托方提供的资料属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。
12.本报告评估目的是为委托方了解估价对象市场价值提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
13.本报告评估结果是估价对象在现状条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。
14.本报告的估价结果为正常条件下的房地产公开市场价值，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。估价结果报告

××市××宾馆房地产市场价格评估
二、委托估价方
单位名称：××市××宾馆有限公司
单位地址：××市×××区水闸北路
法定代表人：×××
三、受托估价方
单位名称：××市××房地产评估有限公司
单位地址：××市××区东土城路14号建达大厦1515室
房地产资质证书号：建房估证字[2001] 014号
资质等级：一级
法定代表人：×××
联系电话：略
邮政编码：100006
四、估价对象概况
本次评估对象为××市××宾馆有限公司所属位于×××区水闸北路21号××市××宾馆，土地面积为65495.4m²，证载房屋建筑面积为30893.1m²，实际建筑面积为30855.1m²。
1．个别因素
委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。
根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]，××市××宾馆有限公司以出让方式取得委估对象的国有土地使用权，旅游用途，出让年限为40年，使用年限为1997年4月25日至2037年4月24日，剩余出让年限为34.2年，土地使用权面积为65495.4m²。
根据《××市国有土地使用权出让合同》[京房地出让[合]字(97)第245号]及土地出让金收据，委估对象土地出让金总额为982.431万元，××市××宾馆有限公司上级单位××市××经济开发公司已缴纳土地出让金849.64992万元，欠缴土地出让金数额约为132.78万元，在评估结果中已予扣除。
根据《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，房屋所有权人为××市××宾馆有限公司，商业用途，证载建筑面积为30893.1m²。根据评估人员的现场查勘，证载21号房屋(建筑面积38m²)原为公共通廊，现已拆除并改建为中餐厅豪华包房，尚未办理相关手续，故本次评估未包含此处房产，则委估对象实际建筑面积为30855.1m²。
委估对象建筑风格颇具中国传统特色，庭院以湖为中心，大量运用假山、流水，并进行大面积绿化，主体建筑外观为仿古设计。具体建筑物及装修情况见下表。

××市××宾馆建筑物一览表
幢 号	结构	层数	建成年 份(年)	建筑面 积/m2	现状用途	房屋装修情况
1	钢筋混 凝土	二层	1986	6090.5	公共建筑(大堂、 中西餐厅、厨房、 商店、美发中心、 剧场、小会议室 及办公等)	特色仿古建筑，2002年重新装修完毕。大堂挑空设计，进 口大理石地面，墙面为进口石材贴面，木线贴金箔，局部为铜 银制品雕花装饰，顶棚为实木及进口涂料配镶金灯饰；西餐厅 及小会议室地面铺纯毛地毯，墙面贴高级壁纸，局部为贴金箔 木饰，顶棚做造型吊顶；中餐厅铺木地板，墙面主体为木材，石 膏板吊顶；厨房地面铺地砖，墙面瓷砖到顶，PVC吊顶；楼梯地 面为石材，扶手为铜及进口厚玻璃装饰；其他部分地面为地砖 或实木地板，墙面为乳胶漆或壁纸，顶棚为石膏板或矿棉吸声 板吊顶；入口处安装荷兰宝盾钛金门，整楼配有麦克维尔中央 空调、背景音乐、宽带网络及烟感系统等
2	框架	一层	1988	229.2	污水站	基本无装修
3	砖混	二层	1986	2998.6	南村客房	特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高 级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设 备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均 设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电 视、程控电话及宽带网络，提供24h热水
4	砖混	二层	1986	3702	中村客房	特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高 级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴设 备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均 设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电 视、程控电话及宽带网络，提供24h热水
5	砖混	二层	1986	4331.8	北村客房	特色仿古建筑。室内地面为进口纯毛地毯，墙面贴进口高 级壁纸，轻钢龙骨石膏板吊顶；卫生间配有全套进口卫浴没 备，花岗石台面，墙面及地面为西班牙进口瓷砖。每套客房均 设有计算机感应门锁、麦克维尔中央空调、烟感系统、闭路电 视、程控电话及宽带网络，提供24h热水
6	砖混	一层	1986	802.6	暖廊	特色仿古建筑。饰有上等木材及手绘彩画，经多次粉刷及整修
7	框架	一层	1988	1348.2	游泳馆	大跨度超高建筑，地面铺进口大理石，墙面为大理石贴面， 铝条板吊顶，游泳池为西班牙瓷砖铺设
8	砖混	一层	1986	505.1	锅炉房	基本无装修
9	砖混	四层	1988	2937.3	综合楼(员工食 堂及宿舍)	宿舍地面为地毯及实木地板，墙面及顶棚刷白色涂料，配有 分体式空调 食堂部分地面为地砖，墙面瓷砖到顶
10	其他	一层	1988	111.2	自行车棚	基本无装修
11	钢及 钢筋	二层	1996	6666.4	会议及娱乐中心	2002年重新装修完毕。 地面铺花岗石或纯毛地毯，墙面贴进口壁纸或做软包，纸面 石膏板或矿棉吸声板吊顶；洗浴中心浴池铺进口大理石，女子 康美中心全部采用亚细亚高级瓷砖并安装新型木桶；整楼安 装麦克维尔中央空调
12	砖混	一层	1986	234.7	配电室	基本无装修
13	砖混	一层	1988	66	液化气室	基本无装修
14	其他	一层	1990	220	花房大棚	基本无装修
15	砖混	一层	1990	72.1	花房温室	基本无装修
16	砖混	一层	1990	32.4	花房休息室	基本无装修
17	砖混	一层	1988	11.9	锅炉房更衣室	基本无装修
18	其他	一层	1990	50	食堂加工间	基本无装修
19	砖混	一层	1990	40.7	食堂办公室	基本无装修
20	其他	一层	1990	41.8	水泵房	基本无装修
21	砖混	一层	1994	51.5	机修车间	基本无装修
22	砖混	一层	1994	216.6	工程部	基本无装修
23	砖混	一层	1994	94.5	木工车间	基本无装修
合 计				30855.1

委估对象宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)，具体情况如下：
(1)通路：东北临水闸北路。
(2)供电：市政供电，建有变电站一座，变电能力为3400kVA，输入、输出电压分别为10kV、0.4kV，年总用电量为500万kVA，供电保证率100%。
(3)供水：市政管网供应，供水能力22万L/年，管径为Φ150mm，供水保证率100%；宗地内管网管径为Φ100，总长度20000m。
(4)排水：雨污水分排，宗地内污水排水点管径为Φ100～Φ400，雨水排水点管径为Φ200～Φ300，明渠规格2.5m×1.5m。
(5)通信：总通信能力600门，交换机型号为NEC7400，实装电话481门，其中直拨35门，分机600门。
(6)供暖：自建6t供暖锅炉3台。
(7)供气：自建供气系统供应液化石油气。
根据《国有土地使用证》[市门中外国用(97)字第00339号]及《房屋所有权证》(市门中外字第00180号)，委估对象中第3、4号房屋(建筑面积6700.6m²)及其对应的国有土地使用权(分摊土地面积14205.7m²)已设定抵押权，权利人为中国银行××市×××区支行，约定期限从2002年12月26日至2003年12月26日，抵押权利价值为1500万元人民币。抵押权利至估价时点尚未注销。除此之外，委估对象不存在租赁、担保等他项权利。
2．区域因素
委估对象位于××市×××区水闸北路21号，东北临水闸北路，东南邻××市城市河湖管理处，西南临区间路，西北临××市城市河湖管理处及×××区××镇三家店村经济合作社第一分社。
委估对象位于城乡结合部，东距×××区约1.5km，区域产业聚集度较高，商业繁华度一般，周边分布有永定河饮水管理处、三家店信用社、门头沟生产资料公司、日用杂品公司、×××石膏制品厂、×××造纸厂、供电局、农行三家店分理处、宏远宾馆、三家店商场等。
委估对象西距三家店水库约200m，环境优美；东距×××路约1km，附近有336路、383路、959路、972路、960路、929路公交车通过，出行相对便捷。
宗地红线外基础设施开发程度达到“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)。
五、估价目的
为委托方了解估价对象市场价值提供房地产市场价格参考依据。
六、估价时点
2003年2月19日，为估价人员现场查勘之日。
七、价值定义
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指上述项目于估价时点2003年2月19日出让国有土地使用权及其建筑物在现状条件下的公开市场价格。出让国有土地使用权价格是指委估对象用途为商业(旅游用地)，剩余出让年限为34.2年，实际开发程度为宗地红线外“四通”(即通路、供电、供水、通信)及红线内场地平整条件下的土地使用权价格；建筑物价格是指委估对象在现状结构和装修条件下，于估价时点2003年2月19日的市场价格。
八、估价依据(略)
九、估价原则(略)
十、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据估价对象的特点和实际状况，具体选用成本逼近法、重置成本法及收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。具体估价步骤如下：
1．运用成本逼近法计算委估地块出让国有土地使用权价格，以房地产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和税费来确定土地使用权价格。
2．根据重置成本法计算公式，计算房产价格。
3．上述两种方法求出的出让土地使用权价格与房产价格之和即为成本法求出的委估对象房地产现值。
4．采用收益还原法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，在选取适当的还原利率后，计算估价对象房地产总价。
5．对成本法及收益还原法求出的房地产结果进行技术处理，最终求出估价对象房地产的单位价格及总价格。
十一、价格结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m²，证载房屋建筑面积30893.1m²，实际建筑面积为30855.1m²)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)：
房地产总价：20979万元
大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整
楼面平均单价：6799元/m²
其中：
土地总价：7870.73万元
大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整
楼面平均单价：2551元/m²
房产总价：13108.27万元
大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整
楼面平均单价：4248元/m²
十二、估价人员
项目负责人：×××
审核人员：×××
估价人员：×××
××(评估员)
十三、估价作业日期
2003年2月19日至2003年2月21日。
十四、估价报告应用的有效期
本报告估价结果有效期自报告完成之日起一年。

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
2002年××市商业营业用房施工面积达到400.35万m²，新开工面积126.55万m²，竣工面积82.95万m²，销售面积32.88万m²；总投资额57.61亿元，总销售额25.95亿元。
总体来说，2002年××市的商业用房需求呈上升趋势。从市场大环境来看，经济的迅速发展使××市商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断被看好，各种新兴行业的迅速发展，为商业用房带来了旺盛的需求；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展，使这些地方拥有强大的购买力和聚集人气的能力，也增加了市场对商业用房的需求。
预期2003年商业房地产的发展趋势，酒店业将是商业发展的亮点。根据资料显示，各大跨国集团已制定了严密的扩张计划，在京城形成了东、西、南、北全面布局高档酒店之势。
四、最高最佳使用分析
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足此目的作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加，土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。委估对象处在××市×××区规划商业区内，商业用途为该地块的最有效利用方式，同时根据有关权属证明文件，商业用途也是其合法用途。
五、估价方法(略)
六、估价测算过程及步骤
(一)成本法计算房地产价格
1．成本逼近法计算委估地块地价
待估宗地位于×××区水闸北路21号，通过调查待估宗地所在区域周边的土地利用状况，按照新土地管理法规定，并结合该项目的实际情况，运用成本逼近法测算其地价，其各项费用如下：
(1)土地取得费
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所需支付的平均费用及税费，根据对待估宗地周边地区的土地利用情况和市场资料的调查，并考虑委估宗地的实际情况(包括其征地费用及其征收补偿情况)，土地取得费取28万元/亩，即地面单价为420元/m²。
(2)土地开发费
根据对所征用土地的开发程度和该区域基础设施配套情况的调查，以及对平均开发成本的测算，该地区基础设施配套程度在达到宗地红线外“四通”(即包括通路、供电、供水及通信)及宗地红线内场地平整的情况下，其费用平均为地面单价180元/m²。
(3)投资利息
根据委估对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周期为两年，投资利息率按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的1～3年贷款利息率5.49%计，假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期投入，这里土地开发费按平均投入计算，利息以复利计算，则：投资利息=土地取得费×[(1+贷款利息率)^{土地开发周期}-1]+土地开发费×[(1+贷款利息率)^{土地开发周期/2}-1]=420×[(1+5.49%)²-1]+180×[(1+5.49%)^2/2-1]=57(元/m²)。
(4)投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并发挥作用，因此投资利润应与同行业的投资回报相一致，商业(旅游)用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××市商业(旅游)用途土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以30%作为本次土地评估的投资利润率。则：投资利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率=(420+180)×30%=180(元/m²)。
(5)土地成本费用
取上述四项费用之和，则：
土地成本费用=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润=420+180+57+180=837(元/m²)。
(6)土地增值收益
根据委估地块所在区域的一般情况，结合委估对象实际情况，土地增值收益取土地成本费用的20%，则：
土地增值收益=837×20%=167(元/m²)。
(7)年期修正系数
年期修正系数=1-1/(1+r)ⁿ=0.9011式中r—土地还原利率(以中国人民银行公布一年期存款利率1.98%为基础，考虑当年2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%)；
n—待估宗地土地剩余使用年限，取34.2年。
(8)熟地价
待估宗地34.2年期土地使用权价格(地面熟地价)=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数=(837+167)×0.9011=905(元/m²)。
总价=905×65495.4/10000=5927.33(万元)。
2．重置成本法计算委估对象房产价格
(1)估价对象概况略。
(2)房屋及建筑物现值的计算各类房屋详细资料及计算结果见房屋现值计算表。

房屋现值计算表
幢 号	结 构	建成 年份 (年)	现状 用途	建筑 面积/ m2	建安 费用 /(元 /m2)	红线内市 政及园林 绿化等费 用/(元 /m2)	建造 成本 /(元 /m2)	管理 费用 /(元 /m2)	专业 人士 费 /(元 /m2)	建造 费用 /(元 /m2)	利息 /(元 /m2)	利润 /(元 /m2)	重置 成本 /(元 /m2)	成 新 率	房产单 价/(元 /m2)	房产 总价/ 万元
1	钢及 钢筋	1986	公共建筑	6090.5	3500	700	4200	350	420	4970	273	1491	6734	0.90	6061	3691.45
2	框架	1988	污水站	229.2	1000	200	1200	100	120	1420	78	426	1924	0.80	1539	35.27
3	砖混	1986	南村客房	2998.6	2300	460	2760	230	276	3266	179	980	4425	0.90	3983	1194.34
4	砖混	1986	中村客房	3702	2300	460	2760	230	276	3266	179	980	4425	0.90	3983	1474.51
5	砖混	1986	北村客房	4331.8	2300	460	2760	230	276	3266	179	980	4425	0.90	3983	1725.36
6	砖混	1986	暖廊	802.6	1400	280	1680	140	168	1988	109	596	2693	0.80	2154	172.88
7	框架	1988	游泳馆	1348.2	2500	500	3000	250	300	3550	195	1065	4810	0.85	4089	551.28
8	砖混	1986	锅炉房	505.1	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.80	1231	62.18
9	砖混	1988	综合楼	2937.3	1500	300	1800	150	180	2130	117	639	2886	0.85	2453	720.52
10	其他	1988	自行车棚	111.2	400	80	480	40	48	568	31	170	769	0.75	577	6.42
11	钢及 钢筋	1996	会议及娱 乐中心	6666.4	2900	580	3480	290	348	4118	226	1235	5579	0.90	5021	3347.20
12	砖混	1986	配电室	234.7	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.80	1231	28.89
13	砖混	1988	液化气室	66	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.80	1231	8.12
14	其他	1990	花房大棚	220	400	80	480	40	48	568	31	170	769	0.80	615	13.53
15	砖混	1990	花房温室	72.1	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.85	1308	9.43
16	砖混	1990	花房休 息室	32.4	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.85	1308	4.24
17	砖混	1988	锅炉房 更衣室	11.9	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.80	1231	1.46
18	其他	1990	食堂加 工间	50	400	80	480	40	48	568	31	170	769	0.80	615	3.08
19	砖混	1990	食堂办 公室	40.7	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.85	1308	5.32
20	其他	1990	水泵房	41.8	400	80	480	40	48	568	31	170	769	0.80	615	2.57
21	砖混	1994	机修车间	51.5	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.90	1385	7.13
22	砖混	1994	工程部	216.6	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.90	1385	30.00
23	砖混	1994	木工车间	94.5	800	160	960	80	96	1136	62	341	1539	0.90	1385	13.09
合计				30855.1												13108.27

2．红线内市政及园林绿化等：建安费用的20%。
3．建造成本：前两项之和。
4．管理费用：建安费用的10%。
5．专业人士费：建造成本的10%。
6．建造费用：建造成本与管理费用、专业人士费之和。
7．利息：计息期为2年，根据中国人民银行公布的2年期固定资产贷款利息率5.49%，按复利计算。
8．利润：建造费用的30%。
9．重置成本：建造费用与利息、利润之和。
10．成新率：根据住房和城乡建设部《房地产估价规范》(CB/T 50291-1999)的有关规定，并结合该房地产的结构、建成年代计算。
11．房产单价：重置成本与成新率之积。
12．房产总价：房产单价与建筑面积之积。
3．综合计算委估对象房地产价格
委估对象房地产的价格为土地价格加房产价格，则委估房地产价格为：
房地产总价=5927.33+13108.27=19035.6(万元)。
(二)收益法评估房地产总价(略)
七、估价结果的确定
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产(土地面积65495.4m²，房屋建筑面积30855.1m²)在估价时点2003年2月19日的市场价值为(币种为人民币)：
房地产总价：20979万元
大写金额：贰亿零玖佰柒拾玖万元整
楼面平均单价：6799元/m²
其中：
土地总价：7870.73万元
大写金额：柒仟捌佰柒拾万柒仟叁佰元整
楼面平均单价：2551元/m²
房产总价：13108.27万元
大写金额：壹亿叁仟壹佰零捌万贰仟柒佰元整
楼面平均单价：4248元/m²
附件(略)