计算题
1.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积1 000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年。预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为500万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出楼价预计为3 000元／平方米。假定地价在开始时一次支付，建设费、专业费用在建设期内均匀投入，利息按单利计算，不考虑所得税。
要求：试采用假设开发法的静态计算法分析开发商购入该土地的最高报价。(青岛理工大学，2011)
【正确答案】由容积率为6，得总建筑面积=6×1 000=6 000(m2)
由覆盖率为≤50％，得底层建筑面积=1 000×50％=500(m2)
假设地价为L
(1)计算楼价
楼价=3 000×6 000=1 800(万元)
(2)计算建筑费和专业费
建筑费和专业费=500×(1+6％)=530(万元)
(3)计算利息
利息=L×[(1+2×10％)1一1]+530×60％×[(1+1．5×10％)1一1]+530×40％×[(1+0．5×10％)1一1]=0．2L+58．3
(4)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)×20％=(L+530)×20％=0．2L+106
(5)计算销售税费
销售税费=1 800×5％=90(万元)
(6)计算地价
地价=售楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润
L=1 800—530—0．2L一58．3—0．2L一106—90,L=725．5(万元)
故开发商购入该地最高支付价为725．5万元。
【答案解析】